土地发展权的理论基础与制度前景
陈柏峰 中南财经政法大学 副教授
内容提要: 征地纠纷的本质是各方对土地发展增益的争夺，土地发展增益在法律上表现为土地发展权。我国《土地管理法》近乎采取了土地发展权国有模式，这遭到了土地发展权派生论的质疑。但是，这种质疑难以成立。因为土地发展增益源于外力增值，是全体社会大众努力的结果，具体地块的发展增益与国家发展战略、城市规划、非农用地供应政策、城市化速度等因素密切相关；土地发展权并非土地所有权的派生权利，它因国家管制权的行使而成为一项独立的权利。目前西方国家主要有两种土地发展权制度模式，一是以英国为典型的土地发展权（部分）国有制度，二是以美国为典型的土地发展权（定额私有）转让制度。两者差异颇大，但均能保障基本公平，可防止少数人独享土地发展增益。我国的土地发展权国有模式也具有一定的合理性，同样能防止少数人独享土地发展增益；其不合理之处在于，未能明确保障失地农民分享土地发展增益，且缺乏制度装置来让“沉默的大多数”的大田农民分享土地发展增益。因此，我国应当坚持土地发展权国有模式，并通过完善具体制度来保障土地发展增益全民共享。
一、导论
自1990年代后期以来，中国进入了城市化快速发展期。城市化发展必然需要占用城郊农村土地，由此带来了土地征收问题。按照我国宪法规定，“城市的土地属于国家所有”，农村土地转为城市建设用地必须同时完成国有化，土地征收是其惟一合法途径。然而，土地征收引发了大量地方政府与城郊农民之间的纠纷，[1]其原因主要有两方面：
第一，部分失地农民得到的补偿难以维持体面生活。他们未能得到法定补偿，或得到的法定补偿不足以维持长远生计，从而成为“种田无地、就业无岗、保障无份、创业无钱”的群体，进而引发纠纷。
第二，部分失地农民得到了足够补偿却仍不满意。不可否认，一些失地农民得到了法定补偿（甚至更高补偿），数额可能是大田农民家庭种田、打工“辛苦几十年都挣不到的”。目前，在农业种植区，土地的正常交易（30年土地承包经营权的流转）价格只有每亩两三千元；而在城郊农村，土地一旦被政府征收，失地农民获得的补偿至少可以达到每亩五万元；如果涉及到房屋拆迁，失地农民得到的补偿会高出更多，城中村拆迁改造更是如此。[2]部分失地农民因征地而变富有，[3]可以顺利转化为市民，此类现象甚至让不少城市中产阶级心生羡慕。尽管如此，这些失地农民中仍有人希望得到更多补偿，其中，部分人是认为法定补偿标准并不合理，部分人仅仅是试图通过与政府博弈来获取额外利益。
由此看来，征地纠纷既可能是失地农民依法维权，也可能是他们追求法外利益。无论何种情形，都会涉及权利的法律来源——征地补偿标准，而征地补偿标准不过是土地增值收益分配的具体规则，因此，征地纠纷的本质是各方对土地增值收益的争夺。众所周知，农村土地被征收后转变成城市建设用地，其市场价格立即数十、数百倍上涨，巨大的土地增值收益开辟了各方争夺的空间。那么，土地增值收益到底应当如何进行合理的分配？利益分配在法律上往往表现为权利配置。土地增值收益的分配，在法律规则上落实为征地补偿标准，在法律理论上则关涉土地发展权的配置。土地发展权（Land Development Rights），即发展土地的权利，也就是土地用途改变或利用度提高的权利。这种权利到底应当属于谁？在国家、土地所有权人或其他社会群体之间，应当如何进行合理的初始配置？
我国《土地管理法》第四十七条规定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿”；具体补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。该条同时规定了土地补偿费、安置补助费的计算规则；虽然在特定情况下安置补助费可以有所增加，但“土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍”。该条还规定：“被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。”实践中，农村土地上的居住用房被当作地上附着物，以统拆统建、划地自建等形式重建，或根据建筑重置成本进行货币补偿。这种征地补偿标准，基本上没有考虑市场条件，如土地的区位、征收后的用途等，它主要根据土地被征收前的用途（农业用途）确定价值，相关安置、补偿的法定根据是其成本价，国家实际上得到了土地发展增益。可以说，法律虽未言明土地发展权，却近乎采取了土地发展权国有模式，或者说，土地发展增益国有模式。
这种模式在实践中导致一些失地农民不满，并造成法定征地补偿标准在有些地区落空——这些地区的政府给予失地农民超标准补偿。这种模式在理论上也遭到诟病，有学者将土地发展权视为土地所有权的派生权利，主张失地农民应当得到土地发展增益，认为国家应当按照土地被征收后的用途和市场价来补偿失地农民（农村集体）。[4]这种主张可称之为土地发展权派生论。
本文拟从中国实践出发，厘清土地发展增益的来源和土地发展权的法律属性，分析土地发展权派生论和土地发展权国有模式的成败得失，并试图从西方国家的土地发展权制度模式中受到启发，探讨中国土地发展增益之公平合理分配的土地发展权制度前景。
二、土地发展增益的来源
正确认识土地发展增益的来源是对其进行合理分配的前提，合理的利益分配机制最终会在法律制度上落实为合理的权利配置。因此，探究土地发展权的公平合理配置，首先需要厘清土地发展增益的来源。
（一）土地发展增益的理论来源
在中国，孙中山先生很早就论及了土地发展增益的理论来源，并提出了相应的分配原则，这构成了其“平均地权”思想的重要组成部分。孙中山指出：“地价高涨，是由于社会改良和工商进步。……这种进步和改良的功劳，还是由众人的力量经营而来的；所以由这种改良和进步之后，所涨高的地价，应该归之大众，不应该归之私人所有。”[5]“如果上海的人完全迁出上海，广州的人完全迁出广州，……试问上海、广州的地价，还值不值现在这样高的价钱呢？由此可见土地价值之能够增加的理由，是由于众人的功劳，众人的力量；地主对于地价涨跌的功劳，是没有一点关系的。”[6]“上海房产地价百年来增加了一万倍。中国处在大规模的工业发展的前夜，商业也将大规模地发展起来，再过五十年我们将有许多上海。要能预见未来，我们必须是有远见的人，而且要现在就作出决定，使地产价值的增值额，成为创造这一价值增值额的人民的财产，而不是成为那些侥幸成为土地私有者的个别资本家的财产。”[7]
孙中山的思想在台湾地区影响甚大。台湾学者林英彦即依据“平均地权”思想指出：“站在人民的立场来说，土地被征收，当然是补偿越多越受欢迎，但就平均地权的理论来说，以市价补偿不见得合理”。“目前之土地市价，除了土地所有人申报而应归其个人所有的地价以外，尚包含庞大的自然增值额，这是应当属于社会全体的。所以，如果按照市价补偿，那无异将自然增值部分也视为个人财产来予以补偿，其不合理之情形至为明显。”[8]
其实，孙中山的“平均地权”思想，有其理论渊源。英国经济学家约翰·穆勒早就主张，“应对自然增加的地租课以特别税”，把土地自然增长的价值收归社会所有，即凡不是由于土地改良而增加的价值一律归公。他说：“社会的进步和财富的增加，使地主的收入无时无刻不在增长；……他们不干活儿，不冒风验，不节省，就是睡大觉，也可以变得愈来愈富。依据社会正义的一般原则，他们究竟有什么权利获得这种自然增加的财富？如果国家从一开始就保留有权利，可以根据财政上的需要对地租的自然增长额课税，又有什么对不起地主的呢？”[9]美国经济学家亨利·乔治则对这一思想有进一步的发展，他指出：“土地的价值（或者经济学上的地租），如我们所知，完全不是劳动或资本这种要素制造的，表示的仅仅是占用土地得来的好处。土地价值不表示生产的报酬，……它在任何情况下都不是占有土地者个人创造的；而是由社会发展创造的。因此社会可以把它全部拿过来，而无论如何不会降低改良土地的刺激，或对财富生产有丝毫的影响。”[10]英国城市学家、“田园城市”运动创始人埃比尼泽·霍华德也指出：“城乡之间最显著差别可能莫过于使用土地所支付的租金。……这种租金之间的巨大差别几乎完全是一处有大量人口，另一处没有大量人口；由于这不能归功于某一个人的行动，它通常被称为‘自然增值’，即不应归于地产主的增值，较准确的名称应该是‘集体所得的增值’。”“显然向任何特定地区大规模迁移人口，肯定会导致所定居的土地相应地增值。”“田园城市属于托管人，他们受全社区的委托掌管这些土地，因而逐渐上涨的全部增值就成为这座城市的财富。”[11]上述经典理论家的论述，从理论上说明了土地增值的来源和归属，明确了土地发展增益的社会属性。
土地增值包括自力增值和外力增值。土地权利人改善土地的物理、化学、地质性状，改善基础设施，增加附属物，由此带来的土地增值，属于自力增值。自力增值的成果，因土地权利人投资投劳获得，当然应当由他们享有。土地的外力增值则是非因土地权利人直接投资投劳而获得的增值，它通常由于社会性投资产生了外部性后果。社会性投资包括交通、通讯、环保、能源等基础设施的建设，商场、银行、工厂等工商业投资的发展，医院、学校等公共事业设施的健全。土地用途改变带来的增值，也属于外力增值。[12]土地的外力增值基本上是国家、政府、公私单位长期投资积累的成果，是社会大众共同努力的结果，而与土地权利人的努力关系甚微。外力增值对于农业生产的作用，通常微不足道；也就是说，农业用地的外力增值空间很小。
我国城郊农村的土地增值主要是外力增值。城郊农村的土地作为耕地时，社会性投资的作用微不足道，对土地价格的影响极其微弱。只有当土地被征收“农转非”之后，社会性投资的作用凸显，土地才有了巨大升值空间。这种升值属于外力增值，其投资来源于整个社会，因此增值应当归全社会所有，而不应当由原土地权利人独占，[13]如此方符合“谁投资谁收益”原则。目前，一些地方立法界定了户外广告发布权，并将其划定归属于政府，其理论依据即与此类似的“谁投资谁收益”原则：户外广告效应源于城市巨大的车流、人流，正是由于政府在道路、公园、体育场馆等基础设施的建设和维护上投入了大量前期成本，才有了现代城市车水马龙的繁荣场面，从而为广告效应和广告价值的产生提供了基础。[14]
（二）土地发展增益的实践来源
随着中国城市化的快速发展，越来越多的农地被征收进入城市规划区，由此产生巨大的土地发展增益。在一般意义上，影响土地发展增益的因素非常广泛，从影响性质上看包括投资因素、供求因素、用途因素、收益因素、土地本身因素，从影响空间上看包括一般因素（政治状况、治安状况、人口与家庭状况、社会风尚、经济形势、城镇建设状况、不动产投资投机状况、收入水平、物价水平、利率、城市规划、土地供应政策、土地出让方式、住宅政策、税收政策等）、区域因素（地区差异、功能分区）、个别因素（土地本身、自然与生态环境、基础设施、规划制约等），从影响时间上看包括持久性因素、可变性因素。[15]在当前中国实践中，具体地块的土地发展增益主要受两大方面的影响：一是土地的位置，它主要与国家发展战略、城市规划两大要素相关；二是非农用地的供求关系，它同时受供应量和需求量的影响，主要与非农用地供应政策、城市化速度两大要素相关。以上四个要素对土地发展增益的具体影响如下：
1、国家发展战略。国家发展战略规划优先发展的地区，城市发展速度快，纳入城市规划区的农地面积就大，能够分享到发展增益的农地就越多。改革开放以来，国家优先发展的东部沿海地区，尤其是长三角、珠三角地区，相当多的农地已经开发，并得到了较多的发展增益。现在，国家又将中西部一些城市和区域纳入重点发展试验区，如武汉“1+8”城市圈、湖南长株潭城市群等，这些试验区内的农地会比其它区域更多更快地纳入城市规划区，因此可以更多更快地获得发展增益。
2、城市规划。在城市规划的功能分区原则下，非农用地可以分享土地发展增益，而农业用地不能，用于不同非农用途的土地可以分享的发展增益也不相同。同样在城市周边，规划的重点发展区域比其它区域更多更快地被开发使用，也会更多更快地得到土地发展增益。有时，土地发展增益甚至完全由城市规划决定。比如，汶川地震后，新北川县城规划区内的土地获得发展增益，就完全因为新县城的规划重建。由于土地位置具有不可移动性，因此在特定的城市规划之下，不同地块所可能获得的发展增益在实践中是不平等的。
3、非农用地供应政策。第二、三产业的发展需要非农用地供应，从政策上讲，非农用地供应量是可变的，获准入市的土地增多，单位面积的土地可以获得的发展增益就会降低。如果非农用地的供应少于需求，入市地块就可以获得更多的发展增益；如果非农用地供给充分，入市地块的发展增益相对较少；如果非农用地可以无限度地供应，土地发展增益也许不会高于农业种植收益。但是，过多土地非农使用会带来不必要的浪费，故土地资源紧缺的中国有必要实行最严格的耕地保护政策。土地用途管制是现代国家的通则，这大概由于土地资源不可再生，一旦用于农业的土地不够，粮食安全就不能有所保障，饥荒就可能发生。由于国家实行土地用途管制，严控农地转化为非农用地，这决定了投入非农使用的特定地块可以产生巨大的发展增益。
4、城市化速度。非农用地可以无限度供应，而需求不可能无限度增长，目前中国的非农用地需求主要取决于城市化的速度。如果城市化速度不够快，非农用地需求量就不会大，地价就不会高，土地发展增益也就不会高。相反，城市化速度越快，需要纳入城市规划区的农地就越多，就有更多的农地变成非农用地，从而分享发展增益。由于土地发展增益与城市化速度相关，因此即使放弃土地用途管制政策，也并非所有农地都可以获取高额发展增益。
在上述四个因素的共同作用下，处在特定位置的土地非农使用，才可能产生较高的发展增益。土地发展增益从本质上来源于社会发展，是社会大众共同努力的成果，却因政府对土地和市场经济的干预而聚集于个别地块之上。认为土地只要非农使用就可以产生发展增益的想法，显然缺乏对实践的全局性理解。忽视土地发展增益的影响因素，就很难认清土地发展增益的来源，因此可能提出错误的理论和制度意见。
从理论上讲，如果国家占有土地发展增益，同时存在让全民受益的具体制度安排，应该可以实现土地发展增益全社会共享。由此，土地发展权（益）国有模式具有其合理性基础。当然，这既不表明中国目前的制度模式完全合理，也不必然表明土地发展权国有就是唯一合理的制度模式。
三、土地发展权的法律属性
配置权利是为了保障利益，土地发展权是土地发展增益分配格局的法律保障。由于土地发展增益来源于全社会的共同努力，因此土地发展权的制度初衷应当是实现土地发展增益的社会共享。如果土地发展增益来源于土地所有权，那么将其完全分配给土地所有权人就是合理的，但事实上并非如此。因此，土地发展权不太可能是土地所有权的派生权利。这一点，还可以从法律理论上得以印证。
（一）土地发展权与土地所有权的关系
土地发展权派生论的立论基础是“所有权绝对”的观念。“所有权绝对”观念认为，土地是具有三维空间之物，地表上下能满足权利人需要的一定空间都是土地权利人的当然支配范围。古代罗马法有“土地所有权及于土地之上下”的谚语，后来注释法学家将其绝对化，解释为土地所有权“上达天空、下及地心”。1804年《法国民法典》贯彻了“所有权绝对”观念，它规定：“所有权是对于物有绝对无限制的使用、收益及处分的权利”（第544条），“土地所有权包含该地上及地下的所有权”（第552条）。“所有权绝对”意味着，土地的纵向范围不受限制，可以延伸至地上及地下无限的空间；权利人对土地上下空间的支配权，可以包含在土地所有权或使用权之中，也可以分离出来作为独立的物权。基于此，农民（农村集体）应当拥有完整的土地所有权，包括占有、使用、收益、处分等权能。其中，土地的使用和收益，包括直接使用收益，如种植作物、养殖鱼类；也包括间接使用收益，如保持水土、保护环境等；还包括选择性使用收益，即权利人可以选择未来使用收益；也包括存在性使用收益，如特定的自然资源的保留即可以获取收益。
依据上述观念，土地发展权就被认为是从土地所有权中分离出来的一种物权，是通过土地利用的纵深扩展或用途变更来谋取更大发展增益的权利，它是土地所有权的派生权利。因此，土地所有权人理所当然地拥有土地发展权。[16]这意味着，农地无论以何种方式转变为非农用地，原所有权人都应当获取全部增值收益，只有这样才称得上“农民的土地产权完整”。从“所有权绝对”的观念出发，认为土地发展权从土地所有权中派生而来，自然就会主张农民（农村集体）拥有土地发展权。
然而，即使不论土地发展增益的来源，上述思路的理论说服力也非常有限。二十世纪以来，所有权应当受到限制逐渐成为社会共识，并为各国立法所接受。在各国民法中，土地所有权都不是绝对的，而是受到了明确的限制，这一点首先体现在相邻关系中。[17]我国民法也不例外，《物权法》第八十六条至第九十二条体现了这种对所有权的限制。根据这些条文的明确规定，土地所有权因相邻权利人用水、排水、通行等受到限制，因相邻权利人建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等而负有必要的义务，因相邻权利人的通风、采光、环境安全、不动产安全等而负有必要的义务。
土地所有权不仅受到私法的限制，还普遍受到公法的限制。在日本，土地所有权至少受到土地征收法、都市计划法、都市再开发法、国土使用计划法、自然公园法、自然环境保护法、都市绿地保全法、消防法、道路法、航空法、电波法、下水道法、河川法、森林法、渔业法、矿业法、采石法等的限制。[18]在德国，土地所有权至少受到建筑治安法、建设规划法、跨地区规划法、州规划法、自然保护法、文物保护法、长途公路干线法、航空运输法等的限制。[19]在美国，土地财产权至少受到水权、公共信托、航空、分区规划等方面的判例和成文法的限制。[20]同样，在中国，土地所有权也受到若干公法的限制，至少包括土地管理法、环境保护法、耕地保护法、航空法、渔业法、矿产资源法、森林法、文物保护法、防洪法等。
在公法和私法都对土地所有权作出广泛限制的今天，依据“所有权绝对”的观念，认为土地发展权派生于土地所有权，主张土地所有权人应当得到土地发展增益的全部，这在法律理论上缺乏足够的说服力。
不过，土地发展权的实现毕竟需要高度依赖于土地所有权，需要依赖于土地上下空间，因此会牵涉到地上权（建设用地使用权）、空间权，而地上权、空间权被认为是土地所有权的派生权利，它们都是设定在土地所有权上的用益物权。随着人类活动范围的扩大，空间逐渐成为稀缺资源，“空间权”的法律规范也随之产生，它对空间进行立体分割利用。日本、德国和台湾地区民法都建立了空间权制度，[21]我国《物权法》第一百三十六条也规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。”据此，土地发展权的实现，似乎是建设用地使用权、空间权的应有之意。不过，这只是一种误解。因为土地发展权不仅涉及私法上的关系，还涉及公法中的土地规划、用途管制等。土地建设、使用和空间分割的前提是权利人享有土地发展权，若公法对土地开发有所限制，土地建设、使用和空间分割并不具现实可能性。例如，根据《耕地保护法》、《土地管理法》和某市建设规划，基本农田保护区内的某地块不能用于非农建设，其建设用地使用权、空间权就不可能设立。所以，建设用地使用权、空间权设立的前提是权利人享有土地发展权。可以说，土地发展权构成了对所有权、使用权、地上权、空间权等物权的限制。
（二）土地发展权与国家管制权的关系
公法中的土地规划、分区、用途管制等权力，在性质上属于国家管制权（警察权，police power），它隶属于国家主权。管制权是国家为了促进和维护公众的健康、安全、道德和一般福利，而扩大立法范围直至对个人进行干预的权力。[22]它是现代社会健康发展所不可缺少的，构成了立法保护公共卫生、公共道德、公共安全和整体福利的内在权力基础。土地规划、分区控制、用途管制、地方建筑准则、建筑从业许可等，都是国家在土地利用方面行使管制权的体现。管制权的实施不会给国家带来赔偿土地所有人价值损失的义务。[23]早在1926年，美国联邦最高法院在尤科里德村诉漫步者地产公司一案中，就稳固地确立了国家管制权行使的合理性。萨瑟兰大法官（Justice Sutherland）在撰写多数意见时，强调人口增长和城市化产生的各种新问题，指出现代的环境使得过去认为无理、苛刻而被否定的管理规定变得有其存在的正当性；他还指出，政府对土地分区规划的权力来源于管制权，把工业用途从居住用途中分开的条例规定可以保护住宅不受噪音、烟尘、异味以及其它类似侵犯物的干扰。[24]
土地发展权产生于国家管制权对土地开发利用的限制。土地利用若不受限制，就无需所谓土地发展权，古代的土地利用就自由而不受限制，到了近现代，基于对土地开发利用进行管制的需要，产生了土地发展权的观念和制度。
近现代以来，经济社会快速发展，由此产生了历史古迹保护、环境保护、城市开敞空间、粮食安全、土地利益均衡等多方面的需求，进而产生了土地分区规划和用途管制的需要。[25]经济社会发展导致城市规模不断扩展，建筑密度不断提高，一些区域的土地可以通过变更用途或提高利用度来获取高额增值收益。由于农业用地的收益远远不如非农用地，因此土地所有人有足够动力将土地改作非农用途。在经济利益刺激之下，人们有可能主动破坏历史古迹和自然风景，而建造更有经济利益的建筑设施。随着建筑物的不断增多，城市中心日益拥堵，这导致人们对开敞空间的需求不断增长。因此，除非基本农田、历史古迹、自然风景区、城市开敞空间等能得到法律的优先保护，它们因土地发展增益刺激而被破坏的风险才会降低。这样，就产生了土地规划和用途管制的需要。
然而，土地规划和用途管制会限制某些土地的发展（非农利用或高强度利用），限制其对土地发展增益的分享，这样反过来增加了另一些土地（可以非农利用或高强度利用的土地）所能分享的发展增益。具体地块能否分享以及可以分享多少发展增益，与土地的自然属性无关，而与政府管制行为密切相关，政府的管制可以使社会发展的成果刚好集中在特定地块。土地发展权的制度初衷，就是政府为了贯彻土地利用规划，而对土地发展增益分配进行干预，以平衡并重构土地利益结构。如果赋予城郊农村土地无限制的发展权，就违背了土地发展权的制度初衷，它会使土地分区规划、用途管制所造成的土地利益落差缺乏平衡补救机制。因此，土地发展权与国家管制权的“限制”相伴而生，它力图平衡和解决土地发展增益的分配，以促进土地资源的有效利用，最终达到保护历史古迹、环境、城市开敞空间、粮食安全等目的。
中国在土地利用方面行使国家管制权，体现在土地上，包括规定土地用途、编制用地规划、进行开发管理控制等多方面。我国城市土地归国家所有，农村土地归村集体所有。城市土地经审批后可以开发建设；农村土地要开发用于非农建设，需要先进行征收，转变为国有建设用地。国家垄断了土地开发一级市场，政府或其授权委托的企业，对农村集体土地进行统一的征收、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，然后在土地二级市场上进行有偿出让或转让。在土地二级市场中获得土地使用权的主体，要进行非农建设，还需要城市规划部门核发“一书两证”（建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证）。
在国家管制权的作用下，我国法律虽未言明土地发展权，却近乎采取了土地发展权（益）国有模式。这至少意味着，农村集体土地的发展权（益）与土地所有权是分离的。英国、美国等西方国家则明确规定，土地发展权可以与土地所有权分离，土地发展增益的独立性，得到了普遍承认（下节有详细介绍）。英国、美国及我国的法律制度都不认为：土地发展权是土地所有权的派生权利，土地所有权人应当享有土地发展增益。也就是说，土地发展权（益）是一项独立于土地所有权的权利（利益）。随着法学理论和司法实践的发展，特定的利益上升为权利的现象不断增多，且不断被法律规范所认可。[26]因此，我国法律明确以土地发展权的形式调整土地发展增益，这可能是大势所趋。
总结来说，土地发展权因国家管制权的行使而成为独立于土地所有权的权利，它可以构成对土地所有权的限制。因此，土地发展权派生论在法律理论上也缺乏正确依据和基础。
四、英美两国的土地发展权制度及其启示
理论解析可以为制度建构奠定理论基础，但代替不了制度建构。土地发展权的具体配置，需要拥有更广阔的视野。目前，不少国家已经有了成熟的土地发展权制度，其中以英国和美国最为典型，我们可以从中汲取经验，受到启发。
酒泉市人民政府关于印发酒泉市地下水资源管理办法的通知
甘肃省酒泉市人民政府
酒泉市人民政府关于印发酒泉市地下水资源管理办法的通知
酒政发〔2008〕1号
各县（市、区）人民政府，市直机关各部门，省属驻酒各单位：
《酒泉市地下水资源管理办法》已经2007年第13次市政府常务会议讨论通过，现予印发，请遵照执行。
二○○八年一月一日
酒泉市地下水资源管理办法
第一章 总 则
第一条 为加强地下水资源管理和保护，促进地下水合理开发利用，保障经济社会可持续发展和生态安全，根据《水法》、《取水许可和水资源费征收管理条例》、《甘肃省实施<水法>办法》、《酒泉市人大常委会关于加强地下水资源管理的决定》和市委、市政府《关于加快节水型社会建设的实施意见》等法律、法规、规章和政策，结合酒泉市实际，制定本办法。
第二条 凡在本市行政区域内开采、取用和管理地下水资源的单位和个人，均应当遵守本办法。
本办法所称地下水资源，是指埋藏于地表以下可以开采利用的水资源（含地热水、矿泉水）。
第三条 地下水资源管理是各级人民政府的一项重要职责，实行年度目标责任制考核。市、县两级水行政主管部门按照地下水资源分级管理权限，统一负责全市地下水开发、利用、保护、管理和监督工作，负责辖区内取水许可申请审批、发放取水许可证、下达取水限量指标、征收水资源费、取水许可监督等工作。
第四条 县（市、区）水行政主管部门在对地下水资源负总责的前提下，统筹城乡生活、工业、农业、生态用水，建立城市供排水公司和灌区水管单位、乡镇水利站、用水协会分级负责管理体制，实行与地表水统一水权、统一计划、统一配置、统一计量、统一收取水资源费管理制度。
第五条 任何单位、组织和个人，都有节约、保护地下水资源的义务。对无序开采、浪费地下水资源和破坏取水工程设施等行为，有权予以检举和控告。
对在开发、利用、保护、节约和管理地下水资源等方面做出突出成绩的单位、组织和个人，由各级人民政府给予表彰奖励。
第二章 资源调查与评价
第六条 市水行政主管部门组织和协调全市地下水资源勘察和调查评价，县（市、区）水行政主管部门具体负责本行政区域内地下水资源的勘察和调查评价。市、县两级分级编制地下水资源开发、利用、保护规划，划定地下水限采区、禁采区，报市人民政府批准后组织实施。
第七条 地下水资源开发、利用、保护规划应当与国民经济和社会发展规划相协调，地下水资源的开采利用规模必须控制在资源最大承载能力限度之内。超载区域必须推行高效节水技术或制定退耕计划，逐步实现与承载能力相适应的地下水资源管理控制目标。
第八条 开发利用地下水资源，必须遵循合理开发、节约使用、有效保护、采补平衡、以水定规模、以水定发展的原则，统筹规划，合理布局。
第三章 打井许可管理
第九条 建立严格的打井取水审批制度。县（市、区）水行政主管部门统一负责本行政区域内开采地下水和新打机井的许可申请初审，县（市、区）人民政府负责复审，市水行政主管部门统一审查后报市人民政府审批。
第十条 凡需开采地下水、新打机井的单位或个人，必须按规定程序申请取水许可。取水许可未经批准，不得私自打井和开采、取用地下水。
第十一条 打井许可申请审批程序：
（一）取水单位或个人提出取水许可申请；
（二）农业和农村人畜饮水由取水所在地的村委会（含用水协会）、乡镇水利站、乡镇人民政府、灌区水管单位初核；城镇生活、工业取水由主管部门或供水单位初核；
（三）所在县（市、区）水行政主管部门对初核结果进行初审并在取水地公示后，报所在县（市、区）人民政府复审；
（四）市水行政主管部门审查；
（五）市人民政府审批。
打井取水每年五月份审批一次，特殊情况可随时报批。
第十二条 除人畜饮水等特殊情况外，下列地区范围内新打机井申请原则不予审批：
（一）地下水超采区；
（二）地表水能满足需水要求的区域；
（三）城镇公共供水管网覆盖的地区；
（四）影响建筑物安全的地区；
（五）法律、法规、规章规定的限制开采地下水的地区。
第十三条 推行农业灌溉机井总量基数按比例逐步递减制度。申请新打或更新补打灌溉用井取水的，按照“打一封二”的原则，由县（市、区）水行政主管部门在统筹河水配置的基础上，合理平衡，逐级申报、落实查封措施后予以审批。封井由市、县政府督查部门牵头，水行政主管部门负责，纪检、监察部门监督，供电等相关部门配合。
第十四条 打井取水许可申请内容包括：取水理由、用途、井位、井深、设计取水量、水泵型号、智能计量水表型号、井位平面图、节水措施、管理办法等。
第四章 打井施工管理
第十五条 凡在全市辖区内从事打井的施工单位，必须持有国家认可的打井施工资质证书、企业法人营业执照和从业人员资格证书，到县（市、区）水行政主管部门办理资质审查、登记备案、缴纳保证金手续，并对打井机具统一编号、建立档案。
第十六条 取水打井许可批准文件是取水单位或个人与打井施工单位签订施工合同、供电部门供电的唯一有效凭据。施工合同签订后，打井施工单位必须向当地县（市、区）水行政主管部门提交打井施工方案和开工申请。经核准后，水行政主管部门通知供电部门供电，施工单位开工，水行政主管部门监督，成井后及时办理取水许可证。
第五章 取水管理
第十七条 全市地下水资源实行年度分区取水总量控制。根据县（市、区）地下水资源调查评价成果和规划，每年由市级水行政主管部门分县（市、区）综合核定年度最大允许取水量，下达年度计划，并列入县（市、区）目标管理责任书进行考核，结果向社会公布。
第十八条 县（市、区）人民政府必须做好本行政区域内供水调度和平衡工作，严格执行上级下达的取水限额，将下达的允许取水量纳入配水总体计划，层层分解落实到每个企业、灌区、乡镇、协会、单井。
第十九条 遭遇特大干旱等特殊情况，需要调整年度取水总量的，由县（市、区）人民政府提出申请，报经市人民政府批准后实施。
第二十条 在划定的地下水超采区内，必须从严控制取水量，对已有的取水机井通过采取综合节水措施、自然淘汰、有计划地强制封闭等办法，逐步减少取水量，遏制地下水位下降。
第二十一条 对农村二轮土地承包以后未经当地政府批准，由单位或个人私自开垦的土地上的灌溉机井，不分配取水指标，封井退耕。
第二十二条 关闭城市自备水源。因特殊原因确需保留的，经水行政主管部门批准后，在规定期限内向统一供水过渡。
第二十三条 采取以电控水，落实单井取水限量管理。县（市、区）水行政主管部门依据上级下达的取水限额指标，将分解后的取水量分配到单井，按实测每度电的取水量换算用电量，提交给供电部门作为供电依据。
第二十四条 建立健全取水总量控制和地下水位升降考核指标体系。由市水行政主管部门负责，统一在各县（市、区）布设若干具有代表性的地下水监测点，依据地下水实时监测成果进行考核。
推行以电计水的辅助考核办法，依据供电部门提供的总用电量和单井用电量，复核取水量计划执行情况。
第六章 计量与水资源费
第二十五条 所有取用地下水的单位和个人都必须在取水口安装智能水表，新打机井必须同步安装，已安装普通水表的机井，要积极创造条件，在规定期限内全部更换安装智能水表。
第二十六条 取水单位或个人，依照《甘肃省水资源费征收管理办法》的规定和标准，向各级水行政主管部门按时足额缴纳地下水水资源费。任何单位或个人不得拒交、免征或缓征地下水水资源费，水资源费按实际取水量计征。
第二十七条 取水单位或个人超量取水的，由各级水行政主管部门依照《甘肃省水资源费征收管理办法》的规定和标准，累进加价征收水资源费。
第二十八条 各级水行政主管部门征收的水资源费作为水利专项资金，实行收支两条线、专款专用。
超定额、超计划加价水资源费和滞纳金，由各级水行政主管部门专户储存，用于举报奖励和地下水管理开支。
第七章 监测与管理
第二十九条 各级水行政主管部门应当规划建设地下水资源监测系统，建立健全地下水监测网络和管理平台，及时掌握地下水和周边生态环境变化情况。
第三十条 各级水行政主管部门应当加强机井管理，建立机井所有者自主管理与水行政主管部门依法监督相结合的管理制度，实行一井一表、一卡、一证、一牌制，完善运行管理记录，规范管理活动。
第三十一条 以县为单位，建立机井用水户基础信息电子档案，定期进行普查、完善。
第三十二条 机井所有者必须执行和服从水行政主管部门编制的用水计划和调度，不得擅自向计划外的任何用水户供水，不得自行抬高收费标准。
第八章 监督与奖惩
第三十三条 建立地下水资源管理绩效督察考核制度。由政府督查部门牵头，采取多种形式，对区域地下水资源管理进行督查考核。对发现的违规违法行为、不履行和不正确履行职责的单位和个人进行责任追究并在新闻媒体上公开曝光。
第三十四条 加强地下水资源管理社会监督工作。对区域地下水取水总量控制计划、地下水位控制目标和新打井的许可审批，县、乡、村应当通过新闻传媒、政务公开栏等形式向全社会公示，接受群众监督，市、县两级应当建立来信来访接待制度，设立并公布监督举报电话，方便群众监督。
第三十五条 执法监督部门在进行监督检查时，有权采取下列措施：
（一）要求被检查单位或者个人提供有关文件、证照、资料；
（二）要求被检查单位或者个人就执行本办法的有关问题作出说明；
（三）进入被检查单位或者个人的生产场所进行调查；
（四）责令被检查单位或者个人停止违反本办法的行为，履行法定义务。
（五）建议对有违规违纪、渎职失职行为的国家工作人员和企事业单位管理人员给予行政处分。
监督检查人员在进行监督检查时，应当出示行政执法证件。任何单位和个人对监督检查工作应当积极配合，不得拒绝或者阻碍监督检查人员依法执行公务。
第三十六条 依据《水法》、《取水许可和水资源费征收管理条例》的规定，任何单位或个人在打井、取用地下水资源过程中，有下列行为之一的，责令其停止违法行为，限期改正，处20000元以上100000元以下的罚款；情节严重的，吊销其取水许可证，封闭其机井工程：
（一）未经批准擅自取水的；
（二）未依照批准的取水许可规定条件取水的；
（三）拒不执行审批机关作出的取水量限制决定的；
（四）伪造、涂改、冒用取水申请批准文件、取水许可证的；
（五）申请人隐瞒有关情况或者提供虚假材料骗取取水申请批准文件或者取水许可证的。
第三十七条 依据《取水许可和水资源费征收管理条例》第五十三条的规定，未安装计量设施，强行提取地下水的单位和个人，处5000元以上20000元以下罚款，并吊销其取水许可证。
计量设施不合格或者运行不正常的，责令限期更换或者修复；逾期不更换或者不修复的，按照日最大取水能力计算取水量计征水资源费，并处以10000元以下罚款；情节严重的，吊销取水许可证。
第三十八条 单位和个人在取用地下水资源过程中，有下列行为之一的，依据《甘肃省实施<水法>办法》第五十五条的规定，由县（市、区）水行政主管部门责令停止违法行为，限期改正，处以2000元以下罚款，并责令恢复原状：
（一）擅自拆动水表铅封的；
（二）破坏计量设施的；
（三）人为造成水表不能正常运转的。
第三十九条????未经资格审查或者资格审查不合格的施工单位从事打井施工的，处以10000元以上15000元以下的罚款，并没收打井设备；资格审查合格的施工单位未办理施工审批手续擅自施工的，限期补办有关手续，处以1000元至l0000元的罚款。
第四十条 依据《取水许可和水资源费征收管理条例》第五十二条之规定，有下列行为之一的，责令停止违法行为，限期改正，处5000元以上20000元以下罚款；情节严重的，吊销取水许可证：
（一）不按照规定报送年度取水情况的；
（二）拒绝接受监督检查或者弄虚作假的。
第四十一条 机井所有者违反本规定，拒不执行水行政主管部门的取水计划、超计划取水、向计划外用户供水、哄抬水价，除没收非法所得外，吊销取水许可证，并由县（市、区）水行政主管部门通知供电部门停止供电。
第四十二条 拒不缴纳、拖延缴纳或者拖欠水资源费的，依照《甘肃省水资源费征收管理办法》第十条的规定，由水行政主管部门责令限期缴纳；逾期不缴纳的，从滞纳之日起按日加收滞纳部分千分之二的滞纳金，并处应缴或者补缴水资源费一倍以上五倍以下的罚款。
第四十三条 责任追究：
（一）县（市、区）地下水实际取水量超出分配计划5%-10%，对负有直接领导责任的相关人员予以通报批评。实际取水量超出分配计划10%以上，对负有直接领导责任的相关人员给予行政处分。
（二）县（市、区）发生一起违规打井的，给予主管此项工作的相关责任人通报批评；发生两起以上违规打井的，给予主管此项工作的相关责任人行政处分。
（三）批准或擅自为违规新开荒地或其他用水户配水的，给予县（市、区）负有直接领导责任的相关人员行政处分；属省管流域机构的，建议省水利厅作出相应处理。
第四十四条 按照以电控水管理办法，供电部门应当按农业灌溉取水量换算的计划供电量供电，不得擅自改变农灌供电计划。
第四十五条 当事人对水行政主管部门作出的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。当事人逾期不申请行政复议或者不向人民法院起诉，又不履行水行政主管部门决定的，作出决定的机关可以申请人民法院强制执行。
第四十六条 对检举揭发私自开荒打井、超限额取水等违规行为的，给予举报人员500—5000元的奖励。
第九章 附 则
第四十七条 本办法由酒泉市水务局负责解释。
第四十八条 本办法自2008年1月1日起施行。原《酒泉市人民政府关于加强地下水资源管理实施办法》（酒政办发〔2005〕154号）同时废止。
