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青海省商品交易市场管理条例

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青海省商品交易市场管理条例

青海省人大常委会


青海省商品交易市场管理条例
青海省人大常委会


(1997年4月1日青海省第八届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过 1997年4月1日公布 1997年5月1日起施行)

第一章 总 则
第一条 为了加强对商品交易市场的管理,维护市场秩序,保护消费者、经营者和市场开办者的合法权益,促进商品交易市场的健康发展,根据国家有关法律、法规规定,结合本省实际,制定本条例。
第二条 本条例所称商品交易市场(以下简称市场)是指由若干经营者参加,有固定的场所、设施和管理服务机构,实行集中、公开交易的各类生产资料、生活资料市场。
商品展销会(交易会)、物资交流会、商业街、商业摊点群及出租柜台、店铺的商场(店)等适用本条例。
第三条 凡在本省行政区域内开办市场或在市场内从事商品交易活动的公民、法人和其他组织均应遵守本条例。
第四条 各级人民政府应将市场建设纳入城乡建设总体规划,统筹兼顾,合理布局,鼓励、支持公民、法人和其他组织在城镇、农村牧区以各种形式投资建设市场。
第五条 商品交易活动,应遵循平等自愿、公平竞争、诚实信用的原则。
正当的商品交易活动受法律保护。
第六条 县级以上人民政府工商行政管理机关主管本行政区域内的市场监督管理工作。
公安、税务、物价、技术监督、卫生、农牧等有关行政部门依照有关法律、法规的规定,在各自职责范围内,做好市场的监督管理工作。
第七条 公民、法人和其他组织有权检举、控告商品交易和市场管理中的违法行为,工商行政管理机关和其他有关部门应及时查处,并保护检举人、控告人的合法权益。

第二章 市场开办
第八条 开办市场应当坚持有利生产、方便生活、活跃流通的原则,符合城建、交通、消防、治安、环保、卫生等管理要求。
第九条 公民、企业事业单位、社会团体、村(牧)民委员会、居民委员会以及其他符合国家规定、经县级以上人民政府批准的单位,均可以开办市场。
工商行政管理机关及其他市场监督管理部门不得开办市场。
第十条 开办市场应当具备下列条件:
(一)有相应的场地、设施和资金;
(二)符合城乡建设规划要求;
(三)有相应的管理机构和人员;
(四)法律、法规规定的其他条件。
第十一条 办理市场登记注册应提交下列文件:
(一)申请书及可行性论证报告;
(二)城乡建设规划部门的批准文件;
(三)土地、房屋使用证明或场地租用协议;
(四)县级以上人民政府的批准文件。
开办专业性市场、法律、法规规定须经有关主管部门批准的,应当提交相应的批准文件。
联合开办市场的,应提交联办各方共同签署的协议书。
第十二条 开办市场应当向市场所在地县级以上人民政府工商行政管理机关申请办理市场登记注册。工商行政管理机关收到市场开办者提交的市场登记注册申请文件后,应在受理之日起15日内作出准予登记注册或不准予登记注册的决定。准予登记注册的,颁发《市场登记证》。
市场只准使用一个名称。市场名称冠用“青海”或“青海省”字样的,由省工商行政管理局核准。
第十三条 市场登记管理实行年度检验制度。
市场迁移、合并、分立、撤销或改变其他登记事项的,市场开办者应在30日内到原登记机关办理变更、注销登记手续。

经核准开办、变更、注销登记的市场,由工商行政管理机关统一发布公告。
第十四条 市场开办者的主要职责:
(一)遵守国家有关法律、法规;
(二)建立市场管理组织,负责市场日常管理工作,为经营者提供经营场所及相关服务;
(三)建立市场治安、消防、环保、卫生等管理制度;
(四)建立公平交易制度,制定市场管理公约;
(五)接受工商行政管理机关及有关部门的监督管理,及时提供市场统计资料。
第十五条 经登记注册的市场受法律保护。任何单位或个人不得侵占、破坏和非法拆迁市场的场地和设施。
第十六条 举办商品展销会(交易会)、物资交流会,主办单位应在15日前到会址所在地的县(市、区)工商行政管理机关和公安机关办理备案手续。

第三章 商品交易
第十七条 凡进入市场从事经营活动和租赁柜台、店铺的经营者,须持有工商行政管理机关核发的营业执照,按照核准的经营范围、经营方式亮照经营。
销售国家实行专营、专卖的商品或者国家和省人民政府实行专项许可制度管理的商品,须持有相应的许可证件。
营业执照和许可证均不得出租、转让和出借。
第十八条 在市场内从事代购、代销、代储、代运的经营者和从事信息、咨询及中介服务的经纪人,应当办理营业执照。
第十九条 旧机动车辆交易应在省工商行政管理局指定的市场进行,并办理有关手续。
第二十条 农牧民进入市场出售自产权(牧)副产品,应凭村(牧)民委员会出具的证明,在指定的地点、区域进行交易,免缴市场管理费。
第二十一条 法律、法规规定销售前应当检疫、检验或者报验的商品,须经法定检验机构检疫、检验后,方可进入市场交易。
第二十二条 从事食品经营的经营者和从业人员,须持有卫生许可证和健康证。
第二十三条 经营者进入市场交易应当遵守下列规定:
(一)遵守市场公约和管理制度,服从市场监督管理机关和市场开办者的管理,依法经营,文明经商;
(二)对经营的商品和提供的服务明码标价;
(三)使用法定机构鉴定合格的计量器具;
(四)依法纳税,按规定缴纳市场管理费;
(五)维护市场的环境卫生、公共秩序,爱护公共设施;
(六)对消费者要求出具购货凭证的,不得拒绝或出具虚假购货凭证;
(七)对消费者提出的修理、更换、退货、补足商品数量等正当要求,不得故意拖延或者拒绝;
(八)法律、法规规定的其他义务。
第二十四条 禁止在市场上销售下列物品;
(一)失效、变质的商品;
(二)未经检验或检验不合格的肉类及其制品;
(三)假冒伪劣商品和国家明令淘汰的商品;
(四)走私物品;
(五)淫秽物品;
(六)军、警服装和执法机关的专用服装;
(七)注册商标标识、质量认证标识和印有注册商标标识的包装物;
(八)国家和省规定的重点保护的野生动物、植物及其制品;
(九)法律、法规规定禁止上市的其他物品。
第二十五条 经营者不得有下列行为:
(一)欺行霸市,垄断货源;
(二)掺杂使假,以次充好,短尽少秤;
(三)强买强卖,骗买骗卖;
(四)价格欺诈,牟取暴利;
(五)法律、法规禁止的其他行为。

第四章 监督管理
第二十六条 工商行政管理机关依法对市场进行监督管理,其主要职责是:
(一)宣传市场管理的法律、法规和政策;
(二)指导市场开办者制定市场管理制度并监督实施;
(三)审查确认经营者的主体资格,监督管理交易行为;
(四)组织开展市场规范化达标活动,创建文明市场;
(五)在市场设置公平计量器具;
(六)提供服务,受理消费者和经营者申诉;
(七)依法查处市场交易活动中的违法、违章行为;
(八)法律、法规规定的其他职责。
第二十七条 物价、技术监督、食品卫生、农牧、烟草等行政部门在市场依法实施监督检查时,应与市场工商行政管理机构取得联系,工商行政管理人员应予以配合。
第二十八条 经营者行业组织和个体劳动者协会,应当履行自我教育、自我服务、自我管理的职能,配合有关行政部门进行管理和服务。
第二十九条 除国家和省人民政府规定的收费项目外,任何单位不得在市场收取费用。在市场上乱收费、乱摊派的,市场开办者和经营者有权拒绝,工商行政管理机关有权制止。
第三十条 进入市场交易的经营者,均应向工商行政管理机关缴纳市场管理费。市场管理费按下列标准收取:
(一)日用工业品、大牲畜,按成交额的1%收取;
(二)农副产品按成交额的1.5%收取,对乡镇市场经营农副产品的收费不得超过成交额的1%;
(三)生产资料按成交额的3%收取。
经营者不按规定缴纳市场管理费的,责令限期补缴;逾期不缴的,按日加收1%的滞金。
工商行政管理机关依照规定收取市场管理费时,应使用省财政厅统一监制的收费专用票据。市场管理费按国家规定管理和使用。
第三十一条 市场监督管理机构及其工作人员不得从事经营活动,不得利用职权收受钱物,谋取私利。
市场开办者在其开办的市场内从事商品交易活动时,不得利用职权进行不正当竞争。
第三十二条 工商行政管理机关在查扣、封存违法物品时,须经县级以上人民政府工商行政管理机关负责人批准,并在15日内作出处理决定;对重大、疑难案件,经省工商行政管理局负责人批准,可延长15日。
查扣、封存违法物品必须制作法律文书,交当事人备查。对易腐烂变质的物品,经征得当事人同意后,可先行处理;无法找到当事人的,记录在案后可先行处理。

第五章 法律责任
第三十三条 违反本条例规定,市场开办者有下列行为之一的,由县级以上人民政府工商行政管理机关按以下规定处理:
(一)未经登记注册开办市场,对符合开办市场条件的,责令限期补办登记注册手续;对不符合开办市场条件的,予以取缔,并处以2000元-10000元的罚款;
(二)申请开办市场时,提供虚假证明或隐瞒真实情况的,责令限期改正,并处以2000元-10000元的罚款;
(三)不按规定办理年检或未办理变更、注销登记手续的,责令限期办理,并处以1000元-2000元的罚款;
(四)不履行本条例第十四条规定的职责的,予以批评教育;情节严重的,处以1000元-2000元的罚款。
第三十四条 违反本条例规定,经营者有下列行为之一的,由工商行政管理机关按以下规定处罚:
(一)无营业执照进入市场经营的,责令限期补办,属个体工商户的,处以50元-300元的罚款;属企业的,处以500元-3000元的罚款;
(二)出租、转让、出借营业执照的,没收违法所得,属个体工商户的,处以100元-600元的罚款;属企业的,处以2000元-10000元的罚款;
(三)租赁柜台、店铺经营未办理营业执照的,责令限期补办,并分别对承租人和出租人处以100元-1000元的罚款;
(四)对不亮营业执照经营的,责令改正,每次可处以20元的罚款;
(五)销售商品和提供服务不明码标价的,责令限期改正;逾期不改正的,对零售商品和提供服务的,处以50元-300元的罚款;对批发经营的,处以100元-1000元的罚款;
(六)销售违禁物品的,责令停止销售,并依照有关法律、法规的规定处理。
第三十五条 市场开办者和经营者违反商品交易市场规范化达标管理规定,市场工商行政管理机构可给予通报批评、责令检查和警告。
第三十六条 工商行政管理机关在查扣、封存违法物品时,发生错扣、错封以及擅自动用、调换查扣、封存的物品,给当事人造成经济损失的,依照《中华人民共和国国家赔偿法》的有关规定予以赔偿。
第三十七条 违反本条例规定,法律、法规有规定的,从其规定。
法律、法规规定由专门机关查处的违法行为,由有权查处的机关依法查处。
第三十八条 拒绝、阻碍工商行政管理机关和有关行政部门的工作人员依法执行公务的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚;情节严重,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第三十九条 工商行政管理机关和其他有关行政部门的工作人员,有下列行为之一的,由其所在单位或上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任:
(一)不履行或不认真履行登记、管理职责的;
(二)不按法律、法规规定的程序、处罚幅度采取行政处罚行为,给经营者造成损失的;
(三)利用职权,敲诈勒索或收受市场开办者、经营者钱物的;
(四)不按规定收费或使用非法票据的;
(五)私分没收、查扣、封存的违法物品的;
(六)违反规定从事经营活动,谋取私利的。

第六章 附 则
第四十条 本条例的具体应用问题,由青海省工商行政管理局负责解释。
第四十一条 本条例自1997年5月1日起施行。



1997年4月1日
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印发江门市政府质量奖评审管理办法的通知

广东省江门市人民政府办公室


印发江门市政府质量奖评审管理办法的通知

江府办[2012]23号



各市、区人民政府,市有关单位:

《江门市政府质量奖评审管理办法》业经市政府十四届二次常务会议审议通过,现印发给你们,请认真按照执行。执行中遇到的问题,请径向市质监局反映。





江门市人民政府办公室

二○一二年三月十六日



江门市政府质量奖评审管理办法


第一章总则



第一条为贯彻落实科学发展观,全面推进“质量强市”建设,引导和激励我市企业建立和实施卓越的质量管理经营模式,提高产品、服务和经营质量,增强我市经济的综合竞争力,推动我市经济社会又好又快发展,根据《中华人民共和国产品质量法》、国务院颁布的《质量发展纲要》和省政府《关于开展质量强省活动的意见》的有关规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条本办法所称江门市政府质量奖(以下简称市政府质量奖)是市政府设立的最高质量奖项,由市政府批准、表彰和奖励,主要授予在江门市登记注册,有广泛的社会知名度与影响力,实施卓越绩效模式管理,质量管理水平和自主创新能力在国内外同行业中处于领先地位,取得显著经济效益和社会效益的企业。

第三条市政府质量奖的评审遵循科学、公正、公平、公开的原则,运用数据和事实,量化分析,综合评价。坚持高标准、严要求、好中选优,坚持企业自愿、不向企业收费、不增加企业负担、不搞终身制。

第四条市政府质量奖每两年评选一次,每届获奖企业数量原则上不超过3家,当年申报企业达不到条件的,奖项可以空缺。

第五条市政府质量奖评审标准应体现先进性、科学性和有效性。评审标准主要按照GB/T 19580《卓越绩效评价准则》和GB/Z 19579《卓越绩效评价准则实施指南》最新版本执行,并借鉴和吸收国际先进质量奖评审标准。



第二章评审机构和职责

第六条成立市政府质量奖评审委员会(以下简称评审委员会),下设办公室(以下简称评审办)。

评审委员会设主任一名(由分管副市长担任)、副主任两名(分别由市政府分管副秘书长和市质监局局长担任)。成员由市党廉办、市发展改革局、市经济和信息化局、市科技局、市财政局、市人力资源社会保障局、市环保局、市住房城乡建设局、市农业局、市外经贸局、市统计局、市工商局、江门出入境检验检疫局有关负责同志,相关产业行业协会组织、消费者权益保护组织等社会团体负责人,相关权威专家组成。评审委员会成员名单由市质监局会同有关部门提出,报市政府批准后公布。

评审办设在市质监局,评审办主任由市质监局局长兼任。

评审委员会成员每届任期为两年,自市政府批准之日起至下届评审委员会成员经市政府批准之日止,评审委员会成员可连任。

第七条评审委员会的主要职责是:

(一)组织、指导和监督市政府质量奖评审活动的开展,处理和决定市政府质量奖评审过程中出现的重大事项;

(二)审定市政府质量奖评审实施细则、评审程序等重要工作规范;

(三)审查、公示评审结果,提请市政府批准市政府质量奖拟授奖企业名单。

第八条评审办负责市政府质量奖的日常管理与监督工作。其主要职责是:

(一)经评审委员会同意,根据工作需要,聘请国内权威质量管理专家组成评审专家组,开展资料评审、现场考评和综合评价等工作;

(二)组织制(修)订评审专家资质标准和管理制度,建立评审专家库。根据评审需要,按行业组建若干评审专家组;

(三)制定市政府质量奖工作计划,组织开展市政府质量奖申报工作,受理市政府质量奖申请;

(四)对申报企业的资料进行审查,确定符合申报条件的企业名单;

(五)组织评审专家组对符合申报条件的企业进行评审,考核、监督评审专家履行职责情况;

(六)向评审委员会报告市政府质量奖评审结果,提请审议候选授奖企业名单;

(七)负责社会各界反映问题的调查核实工作;

(八)宣传、推广获奖企业的质量管理先进经验和方法;

(九)监督获奖企业持续实施卓越绩效管理,规范使用获奖荣誉。

第九条评审专家组由5名以上(含5名)评审专家(包括行业专家)组成,实行组长负责制。其主要职责是:

(一)对企业的申报资料进行评审,提出现场考评的候选企业建议名单;

(二)制订现场考评实施计划,对企业实施现场考评;

(三)提出建议授奖的企业名单。

第十条评审专家应具备以下资格条件:

(一)认真贯彻执行党的各项方针、政策,熟悉国家有关质量和经济方面的法律、法规和规定;

(二)具有本科以上学历或高级专业技术职称、五年以上从事质量管理或专业技术工作经历,有丰富的质量管理理论和实践经验,熟悉企业质量工作情况;

(三)掌握质量管理体系审核的方法,熟悉《卓越绩效评价准则》和《卓越绩效评价准则实施指南》国家标准,具有较强的综合分析和判断能力;

(四)有良好的职业道德,能认真履行职责,严格遵守评审纪律。

第十一条各市和新会区质监局会同有关部门、社会团体及相关专家负责本行政区域内市政府质量奖的申报、推荐以及监督管理工作;市质监局负责蓬江区、江海区市政府质量奖的申报、推荐以及监督管理工作。



第三章申报条件

第十二条申报市政府质量奖的企业,必须同时具备下列基本条件:

(一)依法在江门市行政区域内登记注册3年以上,具有独立法人资格,能提供企业所在地纳税证明;

(二)拥有自有品牌、自主技术;

(三)符合国家和省有关环境保护、节能减排、安全生产、产品质量等方面的法律法规、强制性标准和产业政策要求,列入国家强制监督管理范围的应取得有关证照;

(四)质量管理体系健全并有效运行,已逐步实施卓越绩效模式管理,质量管理成绩显著,产品、服务和经营质量、自主创新能力、市场竞争力等在行业内处于领先地位;

(五)在近3年国家或省质量监督抽查中没有不合格记录,最近3年没有消费者重大投诉,建设工程零质量事故;

(六)诚实守信经营,依法纳税,市场信誉良好,顾客满意程度高;

(七)经济效益好,经营规模、年利税额、总资产贡献率等指标位居国内同行业前列,并保持良好的发展势头;

(八)积极履行社会责任,近3年来没有发生重大质量、安全、环保、卫生等事故,没有因违反生产经营、知识产权、劳动保障、环保、安全生产、税收等法律、法规、规章规定受到刑事或行政处罚。

第十三条获得省级以上名牌产品、中国驰名商标、广东省著名商标、出口商品免验、中国发明专利、国家级完善计量检测体系、国家质检总局“全国质量管理先进企业”、AAA级以上“标准化良好行为企业”称号的企业在同等条件下予以优先考虑。



第四章评审程序

第十四条评审按如下程序进行:

(一)公布评审相关事项。评审办在市级主要媒体、网站上发布当年市政府质量奖的评审公告,向社会公布当年市政府质量奖评审的相关事项和要求。

(二)企业申报。凡符合申报条件的企业,在自愿的基础上,对照评审标准进行自我评价并提交自评报告,如实填写申报表格,提供有关证明材料,并按规定日期报送所在地质监部门。

(三)组织推荐。各市、区质监部门在收到企业申报材料后会同本地有关部门、社会团体核实申请企业是否符合申报条件、申报内容是否属实,并形成推荐意见连同申报材料在规定期限内报送评审办。

(四)材料初审。评审办汇总各地推荐材料后,对企业的申报材料进行形式审核,对申报材料不完备的企业,及时通知有关企业予以补充完善;对申报材料完备的企业,将该企业的相关材料送评审专家组评审。

(五)材料评审。评审专家组对照评审标准、评价细则和其他评审具体要求,对申报材料进行评审,形成材料评审报告,提出进入现场考评的候选企业建议名单(原则上不超过5家)。

(六)现场考评。由评审办组织评审专家对候选企业建议名单进行审核,确定现场考评企业,由评审专家组按照评审标准、评价细则和其他评审具体要求进行现场考评,形成现场考评报告,并由企业确认。

(七)综合评价。评审专家组在现场考评结束后,根据材料评审和现场考评情况对候选企业进行综合评价打分,并按得分高低排序,形成综合评价报告,提出推荐获奖企业名单送评审办。

(八)征求意见。评审办根据推荐获奖企业名单征求市安全生产、环保、卫生、工商、知识产权、人力资源和社会保障、质监、出入境检验检疫、税务等部门和行业主管部门的意见,上述部门在规定期限内反馈意见,评审办形成意见汇总,连同推荐获奖企业名单、综合评价报告提交评审委员会审议。

(九)初选公示。评审委员会审议确定拟获奖企业名单,通过政府公众网等方式向社会进行为期10天的公示。评审办负责受理和核查公示期间的投诉并向评审委员会提交书面核查报告。

(十)审定报批。评审委员会根据公示情况,提出获奖企业名单报请市政府审核批准。批准后的名单通过新闻媒体等向社会公布。



第五章奖励及经费

第十五条获市政府质量奖的企业由市政府给予表彰奖励,颁发奖牌和证书,每家获奖企业一次性奖励50万元。

第十六条各市获奖企业奖励经费由企业所在地政府负责解决40万元、市本级补助10万元;蓬江区、江海区、新会区获奖企业奖励经费由市本级与区级财政按税收分成比例分担。市本级负担部分由市财政在扶持经济发展资金中统筹安排解决。结合每届(两年一届)市政府质量奖评审工作实际,评审工作经费列入市本级财政年度部门预算安排。



第六章监督管理

第十七条企业获市政府质量奖的有效期为4年,期满可重新申报。再次获奖的企业,只授予证书和称号,不再给予资金奖励,不占当届奖励名额。

第十八条获奖企业在证书有效期内可以在其宣传活动中宣传获得市政府质量奖的荣誉和展示市政府质量奖标志,但必须标明获奖的时间。市政府质量奖不得用于具体产品及其外包装。

第十九条对弄虚作假、以不正当手段骗取市政府质量奖的企业,评委会要及时提请市政府撤销其市政府质量奖奖项,收回证书、奖牌,追缴奖金,并向社会公告。该企业不得参加下一届市政府质量奖的评审。

第二十条在市政府质量奖有效期间,企业出现用户或消费者投诉、重大质量事故、国家或省监督抽查不合格等情况,由评审办查证属实的,根据情况报评审委员会分别给予警告、通报处理,情况严重的由评审委员会提请市政府撤销其荣誉称号,并向社会公告。被撤销称号的企业不得参加下一届市政府质量奖的评审。

第二十一条获奖企业应发挥模范带动作用,积极宣传、推广、交流其质量管理的成功经验,推动全市广大企业质量管理水平的提升。

第二十二条参与推荐和评审的机构和个人要严守工作纪律,公正廉洁,保守秘密。对推荐和评审过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的机构和个人,取消其推荐和评审资格,并提请有关部门或所在单位给予纪律处分;构成犯罪的,要依法追究其法律责任。

第二十三条除本办法规定的市政府质量奖评审机构外,其他任何组织或个人不得以任何名义开展与市政府质量奖有关的评审活动。任何组织或个人不得伪造、冒用市政府质量奖标志、证书和奖牌。



第七章附则

第二十四条本办法自2012年5月1日起施行,有效期5年,届时再作修订完善。

第二十五条本办法由市质监局负责解释。









农村房屋产权登记法律制度构设

张芳胜

内容摘要:在我国,城市房屋和农村房屋实行不同的产权登记制度。城市房屋实行产权登记,而农村房屋没有统一的产权登记制度。目前,进行农村房屋产权登记是实行市场经济的需要,是确定房屋所有权的需要,是实现房屋财产权能的需要,是维护社会稳定的需要,有必要建立农村房屋产权登记法律制度。农村房屋产权登记法律制度的内容应包括农村房屋产权登记的原则、农村房屋产权登记的条件、农村房屋产权登记的内容、农村房屋产权登记的种类、农村房屋产权登记的程序、农村房屋产权登记的期限制度及农村房屋产权证书的规制等内容。
关键词:农村房屋 产权登记 法律制度

引 言
在我国,城市房屋和农村房屋实行不同的产权登记制度。城市房屋可以依法进行登记,取得房屋产权证书,而农村房屋由于没有统一的法律法规的规定,大都无法取得房屋产权证书。这一法律缺陷,使农村房屋与城市房屋在财产权利表现形式上存在差异,影响了农村房屋财产权能的实现,不利于农村市场经济的发展,也不利于农村社会的稳定。因此,有必要加紧农村房屋产权登记法律制度的建设。在这里,参照城市房屋产权登记的相关法律制度,就农村房屋的法律界定及其特征、建立农村房屋产权登记法律制度的必要性以及建立农村房屋产权登记法律制度的内容作些尝试性探讨,以期建立和完善农村房屋产权登记法律制度。
一、农村房屋的法律界定及其特征?
农村房屋一般是指农村集体经济组织成员在农村集体土地上所建造的建筑物,是一种重要而普遍的财产形式。农村房屋具有以下几个特征:一是房屋所有人一般是该农村集体经济组织成员。二是房屋的依赖性。所有的房屋作为不动产,具有一个共性。即都依赖于土地而存在,失去土地,则成为空中楼阁,不复存在。房屋与土地是紧紧联系在一起的。三是房屋宅基地取得的无偿性、限制性。农民建造住宅所需宅基地采用限额审批制度,要求一户一宅,宅基地不得转让。同时,宅基地的取得一般为无偿取得。四是房屋流通的限制性。农村房屋一般只能出让给同一农村集体经济组织内的农民,而且应是无房户,否则便是擅自处分农村宅基地的使用权。
二、建立农村房屋产权登记法律制度的必要性
在我国,城市房屋和农村房屋实行不同的产权登记制度。不管是在城市还是在农村,房屋产权证作为一种凭证,对房屋所有人来说都是一道法律上的“护身符”。而诸如农村房屋财产的利用、处理土地房屋权属纠纷、办理房屋的翻改建、法院的司法判决等,也都要以土地房产证书及其登记资料为法律凭据。因此,农村房屋产权登记发证作为私有财产管理的一种制度,对其进行确权发证已是迫在眉睫。
建立农村房屋产权登记法律制度是实行市场经济的需要 。 随着农村劳动力向城镇转移步伐加快, 举家进城居住、务工或经商的农民日益增多,农村集体土地上农民卖私宅的情况越来越普遍。但是农民在转让私宅时经常遇到这样的问题,由于我国农村房屋没有产权证,买卖时无法办理过户手续,造成这些农村私宅交易存在风险,由此便导致大量农村私宅闲置甚至毁坏,致使农民的房屋财产缺乏有力保护。这种状况已不利于农村人口的流动和农村经济的市场化发育。为此,有关部门应尽快完善有关法律法规,通过为农民住宅办理产权证的方式,使农村集体土地上所建私宅能够合法、有序地买卖,以促进农村人口有序流动,推动农村经济健康发展。
建立农村房屋产权登记法律制度是确定房屋所有权的需要。 目前,在全国范围内,农村房屋还没有像城市房屋那样实行所有权登记制度,因而,农村房屋的所有权人没有城市房屋所有权人持有的房屋产权证。农村房屋的所有权人能够用来证明自己对房屋享有所有权的证书一般是当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门颁发的宅基地使用证书。这个证书只能证明被该证书记录的人享有宅基地的使用权,而不能明确宅基地之上的房屋所有权。农民要想确定房屋所有权,必须取得相应的房屋产权证书。
建立农村房屋产权登记法律制度是实现房屋财产权能的需要。 农村房屋象其他财产一样,财产权能包括财产的所有、占有、使用、收益和处分。因农村房屋一般没有产权证,交易主体资格的局限性,限制了农村房屋财产权能的最大实现。农村房屋经确权发证后,依法进入市场进行交易、租赁、抵押,由不动资产变为资本流向社会,将直接为农村经济快速发展起到加速作用。
建立农村房屋产权登记法律制度是维护社会稳定的需要。 以往的经验表明,由农村房产引发的家庭纠纷、邻里亲戚纠纷以及征地拆迁纠纷经常发生,而诸如处理土地房屋权属纠纷、办理房屋的翻改建、法院的司法判决等,也都要以土地房产证书及其登记资料为法律凭据。由于农村房屋没有房屋产权证这一法律上的凭证,类似的纠纷很难调解,还极易引发一些社会治安问题。对农村房屋进行确权发证,可以避免其中一些纠纷的发生,为处理纠纷提供法律上的依据,有利于维护社会稳定。
三、农村房屋产权登记法律制度的内容
目前,城市房屋产权登记有建设部的部门规章予以具体规范,如 1997年10月27日建设部 第57号令发布的《城市房地产权属登记管理办法》,并于2001年8月15日修正。 农村房屋产权登记没有具体 的法律 、行政法规规定。在《城市房地产权属登记管理办法》中规定,该办法适用于城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记。在城市规划区国有土地范围外的房屋权属登记,参照该办法执行。某些地方性规章如广东省 广州市人民政府2001年7月1日发布的《广州市农村房地产权登记规定》、福建省厦门市人民政府1998年8月11日颁布的《厦门市农村土地房屋权属登记发证若干规定》等,对农村房屋产权登记设立了地方性法律规范 。在我国,农村范围广,人口多,农村房屋产权全国没有设立统一登记,使农村房屋与城市房屋的法律保护存在差异,不利于农村市场经济的发展。因此,设立农村房屋产权登记法律制度已成必要。
农村房屋产权登记法律制度参照城市房屋产权登记法律制度,应包括农村房屋产权登记原则、农村房屋产权登记条件、农村房屋产权登记内容、农村房屋产权登记种类、农村房屋产权登记程序、期限制度和农村房屋产权证书的规制等内容。
(一)农村房屋产权登记原则
房屋产权实行登记原则。 公民、法人和其他社会组织取得房屋所有权或者房屋他项权后,必须向房屋所在地的房屋登记机关进行登记,取得房屋产权证书。无论房屋权属取得方式是原始取得还是继受取得,都以房屋产权登记为要式法律行为,确认房屋权属归属。
房屋产权与土地使用权同时登记原则。 房屋作为一种不动产,它依附于土地而存在。房屋可以作为私有财产归个人所有。我国土地 实行国家所有和集体所有,个人不能取得土地所有权。因此在进行农村房屋产权登记时,必须将房屋产权与土地使用权同时登记,使房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致。
协调配合原则。 农村房屋登记牵涉到许多政府职能部门,如土地管理部门、城建规划部门、房屋管理部门等。在农村房屋登记过程中,各个部门须密切配合,信息共享。
公示原则。 农村房屋登记机关在农村房屋登记工作中应坚持公示原则,将房屋登记依据、房屋登记条件、房屋登记程序、房屋登记 内容进行公示,方便社会公众知晓。将已登记的房屋产权情况进行整理归档,方便社会公众查阅。
救济原则。 就是房屋登记机关及其工作人员或者他人的不当行为造成登记不当或给使权利人受到损害,权利人有权要求撤销登记或者赔偿损失,并追究相关人员的行政责任或者刑事责任。
1、撤销登记。因当事人在申请登记时隐瞒真实情况或者伪造有关证件、文件,采取非法手段获准登记的;或者房地产行政主管部门因工作疏忽导致核准登记不当的。由房屋登记机关决定撤销全部或者部份登记事项,并公告其房屋权属证书作废。
2、 赔偿损失。 因登记机关及其工作人员无正当理由不受理登记申请、不按期办理登记申请或者工作疏忽,核准登记不当,致使权利人受到经济损失的,登记机关应对当事人的直接经济损失负赔偿责任。
3、 追究行政责任或刑事责任。当事人 以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的;涂改、伪造房屋权属证书的;非法印制房屋权属证书的,登记机关依法给予行政处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。登记机关及其工作人员玩忽职守、徇私舞弊、贪污受贿,滥用职权、超越管辖范围颁发房屋权属证书的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
(二)农村房屋产权登记条件
房屋登记机关进行房屋产权登记应符合下列条件:
1、权利主体合格。申请人为房屋的权利人。
2、有合格的身份证明。即权利人的身份证件、户籍证明或法人、其他组织的资格证明要合格;
3、房屋权属来源合格。权利人提供的用地、规划批准文件、房屋竣工验收合格证明或者房屋赠与、继承、转移、担保合同书或批准文件等权属来源证明真实有效合法;
4、经过公告、听证,利害关系人没有异议。
5、法律、法规规定 的其他条件。
(三)农村房屋产权登记内容
房屋产权登记内容包括权利人的基本情况、房屋所有权内容、房屋的客观现状及 土地使用权的情况,并附房屋及土地测绘图。权利人为单个自然人的,记载单个自然人的基本情况。权利人为多个自然人的,同时记载多个自然人的基本情况。权利人为法人或者其他社会组织的,记载法人或者其他社会组织的名称及其法定代表人。房屋所有的形式为共有的,应明确共有的范围。特别是公共空间及设施的所有权和使用权要予以界定。房屋的客观现状包括房屋所使用土地的宗地界线、宗地面积、房屋的座落位置、房屋结构和房屋建筑面积等 。
(四)农村房屋产权登记种类
农村 房屋产权登记可分为:总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记和注销登记。
1、 总登记。是指县级以上地方人民政府根据需要,在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。登记机关认为需要时,经县级以上地方人民政府批准,可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或者换证。凡列入总登记、验证或者换证范围,无论权利人以往是否领取房屋权属证书 ,权属状况有无变化,均应当在规定的期限内办理登记。总登记是一种普查式的登记,一般不涉及到房屋权属的实质性变化。
2、初始登记。又可称原始登记,是指申请人在 新建的房屋竣工后的一定期限内,提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件,向房屋登记机关申请房屋所有权登记的行为 。
3、转移登记。是指当事人 因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的,权利人提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件,向房屋登记机关申请房屋所有权登记的行为。转移登记主要是因房屋所有权的主体发生变化而引起的登记行为。
4、变更登记。是指房屋 权利人因房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更;房屋面积增加或者减少的;房屋翻建的等法律、法规规定的情形出现后,房屋权利人向房屋登记机关申请变更登记的行为。变更登记所针对的事项是房屋的客观事项发生改变而进行的登记。
5、他项权利登记。是指因 设定房屋抵押权、典权等他项权利,权利人提交房屋权属证书,设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书以及相关的证明文件,向房屋登记机关申请房屋他项权利登记 的行为。房屋他项权利登记是实现债权的担保要式登记行为。
6、注销登记。是指因当事人申报不实、涂改房屋权属证书或房屋权利灭失,而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的;登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的,登记机关有权注销房屋权属证书,并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废的行为。注销登记是一种职权行为,它不依当事人的申请为前提,房屋登记机关因法定事由出现时,便可为之。
(五)农村房屋产权登记程序
农村房屋产权登记是房屋登记机关的行政行为,必须遵守一定的行政程序。行政程序是行政行为公正的保证,它可以保障行政相对人的合法权益,提高行政工作效率,树立行政权威。不同的行政行为,对程序的实质要求不同。农村房屋产权登记的程序应设立申请程序、受理程序、调查程序、公告程序、听证程序、决定程序和归档程序。
1、申请。 是指权利人因设定房屋产权而向房屋所在地的县级房屋登记机关要求进行登记 的行为。申请 人可以是自然人,也可以是法人或者其他组织。申请人为法人、其他组织的,应当使用其法定名称,由其法定代表人申请。申请人为自然人的,应当使用其身份证件上的姓名。申请人进行申请房屋产权登记,既可以由权利人自己申请登记,也可以委托代理人申请房屋产权登记。共有的房屋,由共有人共同申请。房屋他项权利登记,由权利人和他项权利人共同申请。申请人申请登记时,应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件。代理人申请登记时,除向登记机关交验代理人的有效证件外,还应当向登记机关提交权利人的书面委托书。
2、受理。受理是指房屋登记机关接受权利人的请求而对权利人所提交的相关资料进行形式审查的行为。申请人对所提交的资料的实质性内容负责。资料齐备,形式合法的,登记机关予以受理,发给申请人受理通知书。资料不齐备,形式欠缺的,登记不予受理,发给申请人不予受理通知书,并说明不予受理的理由。