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　　无论是在英美法系抑或是大陆法系的证据制度中，证人证言均是一种重要的证据形式。“在大陆法系国家，书证和物证因罗马教会法传统更显得重要，但证人的作用并没有被忽视；在普通法系国家，证人是司法程序的中心，甚至有‘无证人，无诉讼’一说。”

　　证人证言也是我国诉讼制度中法定证据形式的一种，但长期以来，“在我国民事诉讼立法和司法活动中，对证人制度一直未有足够的重视，程序规范疏漏，法律约束不力，致使证人拒不作证或拒不出庭、证人作伪证以及证人证言反复（假证）等现象普遍存在。对当事人而言，这种状况使得本来就十分有限的证据资源显得更加匮乏，影响了正当诉讼请求的实现；而对司法机关而言，则是增加了法官查证的负担，影响案件事实的认定，不利于提高诉讼效率和办案质量。”

　　最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称《证据规定》）为改变这一现状,对证人资格、证人应当出庭作证和可以不出庭的法定情形作了比民事诉讼法更加明确规定，还特别规定，无正当理由未出庭作证的证人证言不能单独作为认定案件事实的依据。但这一规定并未使证人出庭率有明显提高，根据徐昕教授实证调研，在2003-2004年，某三个法院的证人平均出庭率仅为3.54%。

　　一、证人证言采信率超低的现状与原因

　　毫无疑问，证人证言对民事诉讼具有十分积极的意义，具体表现在：（1）有利于查明案件事实，确定其他证据的真实性以及证明力的大小。（2）有利于充分贯彻言词原则；（3）有利于庭审质证活动的进行从而保障诉讼公正；（4）有利于促进诉讼效率；（5）有利于民事诉讼中人权保障的实现等。 然而，实务中对证人证言的采信率是很低的，一些利于查明案情的证人证言却被排除在有效证据之外。

　　（一）证人证言的反复性使之真实性被怀疑。实践中法官对证人证言表现的谨小慎微，绝大多数法官不相信证人证言，认为证人与当事人之间一般具有足以导致证人合作的社会关系，且证人由一方当事人申请提出，并由申请人支付出庭的经济补偿，证人实际是“当事人的证人”，其证言的真实性理应受到怀疑。此外，诉讼中证人证言特别是书面证言的反复性，使法官不敢轻易相信其真实性，如某案中，一位证人先后出具四份书面证言，出庭作证两次，其证言内容相矛盾甚至相反。致使法官对证人证言从一开始便产生警惕，并从“性恶论”的观点去惴度当事人，认为在我国公民素质并未普通上升为“为正义而作证”的前提下，在“明哲保身”的处世哲学盛行的情况下，在对证人的保护和补偿制度极不完善的现状下，证人依然敢为一方当事人作证，除了勇气之外，自然少不了其与当事人之间千丝万缕的利害关系。所以对证人证言一般假定其为“虚假”的。

　　（二）未成年人证言和利害关系人证言的否定。《证据规定》规定，有利害关系人的证言、未成年人所作的与年龄和智力状况不相当的证言、未出庭作证的证言不能单独作为定案的依据，不少法官便找到了对上述证人证言不予认定的“尚方宝剑”，对未成年人证言和利害关系人证言不加区别，一概否定；并且机械地认为证人“不出庭便不具有效力”，从而简单地把书面证言排除在合法证据之外。加之，有学者撰文论述在某些金额较大合同纠纷中，应排除证人证言，其认为排除证人证言可以从根本上杜绝证人作伪证，使当事人和法官免受虚假证言之害；还可以抑制诉讼，那些不诚信的当事人就不会试图贿买证人作伪证的方式，利用诉讼来牟取非法利益；还可以使当事人自觉在民事活动中采取书面形式等等。 受上述理论影响，很多证人证言均被排除在合法证据之外。

　　（三）其他机械排除证人证言的情形。诉讼中即使证人出庭作证，对其出庭证言有些法官也会找出各种理由不予采信：如对于无民事行为能力人的证言，以智力状况和不能正确表达为由予以排除；对于与当事人有亲属或从属关系的证人证言，以利害关系为由予以排除；对于当事人超过举证期限申请证人出庭或其他违反程序的证人证言如证人旁听了庭审，一概以程序公正为由予以排除；对于多份证人证言相矛盾的，不加甄别真伪，对所有证人证言予以排除；对于单位证词只有单位盖章而无法定代表人签字，或只有法定代表人签字而无单位公章的，简单地以形式缺陷为由予以排除等等。

　　据笔者统计，在江西省九江市某县法院2005年所受理的561件民事案件中，证人出庭的案件39件，其中采信证人证言的3份，占7.7%；证人提供证言而未出庭的案件达173件，法官在对证言进行调查核实后采信的有9件，占7.3%，证人证言的采信率是超低的。实践中法官的上述作法，实际上使证人证言这种证据形式仅停留在纸面的规定上，形同虚设，无法发挥其证据作用。既不利于案件真实的发现，又不利于当事人权利保护，对证人证言轻易排除的非理性做法，已构成了实体公正裁判的障碍。

　　二、实体公正与证人证言的谨慎排除

　　如前所述，证人证言作为证据形式的一种，具有多重价值。但是“发现真实是民事证据制度的根本目的，程序公正和诉讼效率是第二位的目的，在出现冲突时一般应当把有利于发现真实作为首选价值来考虑，依照有助于促进根本目的的实现来设计具体制度和规则，除非有重大理由，不应当背离这一根本目的”。 对于利于发现案件真实的证人证言，我们就不应轻易排除，要善于应用司法能动性，使之为案件的实体公正服务。

　　（一）证人证言是寻求某些案件真实不可或缺的证据。对于证人证言在证据中的作用，笔者有亲身体会，在笔者曾承办某拍卖纠纷案中，原告诉称被告拍卖过程中举牌和落槌的拍卖程序违法而主张拍卖行为无效。因无现场录相，只能凭参加拍卖会的证人证言来认定案件事实，若完全排除证人证言的效力，将导致该案事实无法认定而无法下判。但笔者在对双方当事人提供的证人证言（包括书面证词和出庭证言）进行分析取舍后，找出双方证人证言的一致和矛盾之处，依法裁判，而判决效果是胜败皆服。可见对证人证言的效力尽量排除的做法是不具有正当性的。不应对证人的作证动机一律怀疑，即使是证人作证动机不纯（如为了朋友义气、经济利益等），也并不必然导致其作假证，如交通事故目击者悬赏中，当目击者觉得其作证所获利益丰厚，而自愿介入到本不相干的纠纷中，如实陈述其所见，其作证动机并不影响证言的真实性。那种因为有伪证的存在便认为应排除证人证言的论断，无异于因噎废食，舍本求末，也是缺乏理性的，并在学界中非主流观点，不能成为实务中法官排除证人证言的理论依据。

　　（二）如何对证人证言做到谨慎排除。发现真实永远是证据制度首要目的，如果对《证据规定》的适用偏离了这一目的，我们就应当反思和纠正那种证据规则适用观。从严适用《证据规定》，机械理解甚至错误解读法律条文，从而在诉讼中排除证人证言的适用，无疑不利于查明案件真相：

　　首先，关于未出庭作证的书面证言效力问题。按《证据规定》的规定，即使是证人未出庭作证并不必然导致其书面证词无效，只是“不能单独作为认定案件事实的依据”，如果能与其他证据相印证，应认定该书面证词的效力。司法解释对于证人不出庭作证也是呈宽容的态度，规定了五种证人可以不出庭的情形。法官在适用此条时，应考虑到我国在证人制度立法内容的不完善，如证人权利义务的失衡，对证人经济损失的补偿和人身安全、财产安全保障的制度缺失等，充分理解证人不出庭的客观因素，宽松掌握“确有困难不能出庭”的情形。对于确有困难无法出庭又不符合《证据规定》第56条1-4项的情形，不妨以该条第5项兜底条款“其他无法出庭的特殊情况”来调整。有时也可以采取变通措施，可由证人在双方当事人交换证据时出庭陈述证言，或由当事人申请法官找证人核实书面证言。其实，“大陆法系对民事证据的资格几乎没什么限制，一般由法官依据自由心证原则，对证据力的大小进行自由评判。对于没有证据证明‘确有困难不能出庭’而出具的书面证言，如果我们一概排除其证据资格，与国际社会证据制度的发展趋势背道而弛，就没有充分的理论根据”。

　　其次，关于未成年人的证言。因为未成年人主观上对作证的重要性难以把握，客观上易受外界的干扰，一旦作了伪证，也不便追究伪证责任，故实务中一般对于未成年人的证言，很多法官以年龄幼小等原因要么剥夺该类人员的作证资格，要么以“待证事实与其年龄、智力状况不相符”为由对证言不采信。有的法官甚至“还倾向于将无民事行为能力人和限制民事行为能力人等同于不能正确表达意志的人，从而将未成年人和精神病人排除在证人范围之外”。 然而排除非成年人的证言，有时可能严重阻碍事实的查明，如某离婚案件中，李某因家庭暴力向丈夫陈某主张损害赔偿，李某现有证据只有身上的伤痕，证据不足以支持其诉请。但诉讼中他们的孩子（一个8岁，一个11岁）均到庭证实陈某殴打李某的事实，且陈述打击部位与李某伤痕一致。在这种情况下，如果剥夺小孩的作证资格，将无法查明事实，可能导致错判。知道案件情况是证人作证的惟一实质要件，将知道案情的未成年人的证词排除在有效证据之外，与证人制度的基本原理相冲突。

　　至于利害关系人的证言，并不是一律不具证明效力，只是其证明力小于其他证人的证言，但不排除以利害关系人证言定案的可能，如前文所述的拍卖纠纷案中，被告拍卖公司所提出的证人为拍卖师、记录员、现场保安和其他服务人员共7人，通过让他们分别作证，并在庭上由法官和对方当事人及律师询问，而他们的证词基本一致，法院便认定了其证据效力。其实，如果他们作伪证，总能在一些细节上找到矛盾之处，因为“证人”无论怎样的串通一气和精心谋划，不会是天衣无缝、无懈可击的。所以，不少法官认为利害关系人证言在民事诉讼中应当一律排除，将本应传唤到庭的证人排除在庭审之外的做法，可能会导致本应胜诉的当事人败诉。

　　综上所述，我们不应把证人证言视为“洪水猛兽”，而应在诉讼中善待它，珍惜它，使证人证言和其他证据形式一起为发现案件真实，促进案件实体公正服务。

　　注释：

　　徐昕：《法官为什么不相信证人？——证人在转型中国司法过程中的作用》，《中外法学》2006年第3期。

　　齐树洁、张冬梅：《完善我国民事证人制度的思考》，《华侨大学学报》2006年第4期。

　　徐昕：《法官为什么不相信证人？——证人在转型中国司法过程中的作用》，《中外法学》2006年第3期。

　　参见廖中洪主编：《民事诉讼改革热点问题研究综述》，中国检察出版社，2006年，第536页。

　　参见章武生：《司法现代化与民事诉讼制度的建构》，法律出版社，2003年，第289-290页。

　　李浩：《论民事证据法的目的》，《法学研究》2004年第5期。

　　张永泉：《民事诉讼证据原理研究》，厦门大学出版社，2005年，第94页。

湖北省人民政府


湖北省城市房地产开发经营管理办法
湖北省人民政府


《湖北省城市房地产开发经营管理办法》已经1999年11月5日省人民政府常务会议审议通过，现发布施行。

第一章 总则
第一条 为规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规，结合本省实际，制定本办法。
第二条 在本省行政区域内从事房地产开发经营活动，实施房地产开发管理，应当遵守本办法。
本办法所称房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设以及转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
第三条 房地产开发必须执行土地利用总体规划和城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，全面规划，合理布局，综合开发，配套建设。
第四条 省人民政府建设行政主管部门负责全省城市房地产开发经营活动的监督管理工作。
各市（含州，下同）、县（含县级市，下同）人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。

第二章 房地产开发企业
第五条 房地产开发企业是指以营利为目的，从事房地产开发经营的企业法人。
第六条 设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
（一）有200万元以上的注册资本；
（二）有4名以上持有资格证书的建筑、土木工程专业的专职技术人员，1名以上持有资格证书的建筑或房地产专业的专职管理人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
第七条 外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本办法第六条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。
第八条 设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本办法第六条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。
工商行政管理部门在对设立开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级建设行政主管部门的意见，并以建设行政主管部门签署的书面意见为依据。
第九条 房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案登记：
（一）营业执照复印件；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）企业法定代表人的身份证明；
（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。
第十条 房地产开发主管部门应当根据开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，根据国家有关规定对备案的房地产开发企业核定资质等级。
第十一条 房地产开发企业资质分为四个等级，实行分级审批。一级资质由省建设行政主管部门初审，报国家建设行政主管部门审批；二、三级资质由各市建设行政主管部门初审，报省建设行政主管部门审批；四级资质由各市建设行政主管部门审批，报省建设行政主管部门备案。
武汉市二级资质由市建设行政主管部门初审，报省建设行政主管部门审批；三、四级资质由市建设行政主管部门审批，报省建设行政主管部门备案。
第十二条 房地产开发企业的资质等级评定标准和承担业务范围，由省人民政府建设行政主管部门根据国家有关规定，结合本省实际具体制定。
第十三条 建设行政主管部门对房地产开发企业核定资质后，应颁发国家建设行政主管部门统一印制的《房地产开发企业资质证书》。无《房地产开发企业资质证书》的，不得从事房地产开发经营业务。
房地产开发企业遗失《房地产开发企业资质证书》，应当登报声明作废后，方可申请办理补领手续。
第十四条 房地产开发企业资质实行年检。房地产开发主管部门按照开发企业资质等级标准和开发经营情况，办理开发企业资质等级的升降和去留。
第十五条 房地产开发企业发生分立、合并的，应当在工商部门办理变更登记手续后30日内到原资质审批部门办理资质注销手续，并重新申报资质。房地产开发企业变更企业名称、法定代表人和注册地址的，应当在变更后30日内，到原资质证书发放部门办理变更手续。
第十六条 房地产开发企业因破产或其他原因终止业务的，应在办理注销《营业执照》的同时，按资质审批程序到原资质证书发放部门注销《房地产开发企业资质证书》。

第三章 房地产开发建设
第十七条 房地产开发主管部门应当根据城市规划、土地利用总体规划，会同有关部门编制房地产开发发展规划，报同级人民政府批准。同时根据房地产开发规划和年度建设用地计划，提出年度开发项目计划，按规定需经计划主管部门批准的，还应报计划主管部门批准，并纳入年度固
定资产投资计划。
第十八条 房地产开发用地应当以出让方式取得，法律和国务院规定可以采取划拨方式的除外。
土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当按国家规定的事项提出书面意见，并出具《房地产开发项目建设条件意见书》，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一。
第十九条 房地产开发项目可通过公开招标投标形式，确定开发企业。招标投标活动应当符合国家和省有关规定，坚持公开、公平、公正的原则。
第二十条 有下列情形之一的开发企业，在已取得的开发项目进行综合验收之前，不得参与房地产项目的开发和经营：
（一）已取得的开发项目未按开发项目建设合同的定期限开工和建设的；
（二）已取得的开发项目未落实拆迁安置方案的；
（三）已取得的开发项目未按拆迁安置补偿约定期限安置被拆迁人的。
第二十一条 开发企业取得开发项目后，应当依法办理土地使用权审批手续，取得土地使用权。以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地，并按照出让合同约定的期限完成开发项目建设。超过出让合同约定的动
工开发日期一年未动工开发的，可由土地管理部门征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，报经有批准权的人民政府批准，由土地管理部门宣布无偿收回土地使用权。因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开
发迟延的除外。
第二十二条 房地产开发企业必须对其开发的房地产项目承担质量责任。因建设质量问题给购买者或使用者造成损失的，应负责赔偿。
开发企业与勘察、设计、施工等单位之间的质量责任关系，按照有关法律法规的规定或者合同的约定执行。
第二十三条 房地产开发企业应当将开发项目建设过程中的主要事项和有关部门对房地产开发活动的审查处理意见，记录在房地产开发项目手册中，每季度送房地产开发主管部门核验一次。
第二十四条 开发项目竣工后，应进行竣工综合验收，验收合格后方能交付使用。
房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或单位进行综合验收，经验收合格后，办理产权登记手续。

第二十五条 开发项目竣工综合验收应符合下列要求：
（一）开发项目按照批准的规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并能满足使用要求；
（二）开发项目中的所有单项工程及公共配套设施，市政公用基础设施等全部预验收合格，验收资料齐全；
（三）拆迁工作全部完成，拆迁补偿、安置方案已落实；
（四）物业管理已落实；
（五）与综合验收有关的其他要求。
各市、县人民政府可以根据本地的实际情况，对房地产开发项目竣工综合验收的具体程序和要求作出规定。

第四章 房地产经营
第二十六条 房地产开发企业在开发建设过程中，可以转让其开发项目，但应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的条件。
第二十七条 开发项目的转让应当签订书面合同，并于土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内持书面合同到房地产开发主管部门备案。开发项目转让时，开发项目建设合同及拆迁安置补偿协议载明的权利、义务由受让人继续履行。
第二十八条 房地产开发企业在开发项目建设过程中，可以预售商品房，但必须符合国家和省有关规定，并到房地产开发主管部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。未取得《商品房预售许可证》的，不得预售商品房。《商品房预售许可证》由省建设行政主管部门统一印制。
第二十九条 房地产开发企业应按国家有关规定办理预售登记手续，领取《商品房预售许可证》。
第三十条 房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起十日内，作出是否准予预售的答复。经审查合格的，应当核发《商品房预售许可证》。
第三十一条 房地产开发企业在预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证。发布广告的，应当在商品房预售广告中载明商品房预售许可证明的文号。
第三十二条 房地产开发企业预售商品房，应当与商品房预购人签订书面合同。开发企业应当按规定将商品房预售合同报县级以上房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。
第三十三条 房地产开发企业应当按照商品房预售合同约定向商品房预购人交付商品房；商品房预购人应当按照合同约定缴纳购房款项。合同双方当事人应当严格履行合同，违约者应当承担违约责任。
第三十四条 商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。
第三十五条 房地产开发企业委托有资格的中介机构代理销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
第三十六条 开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。
第三十七条 开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
住宅质量保证书应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
保修期内，因开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买
人造成损失的，开发企业应当依法承担赔偿责任。
第三十八条 预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋
所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

第五章 法律责任
第三十九条 违反本办法规定，未取得房地产开发企业资质等级证书或超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上房地产开发主管部门责令限期整改，并处以5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门依法吊销营业执照。
第四十条 违反本办法规定，开发项目未经综合验收即交付使用的，由县级以上房地产开发主管部门责令限期补办手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本办法第四
十一条的规定处理。
第四十一条 违反本办法规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2％以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门依法吊销其营业执照；给购买人造成损失的，应当依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责
任。
第四十二条 违反本办法规定，开发企业未取得商品房预售许可证，擅自预售商品房的，由县级以上房地产开发主管部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款。
第四十三条 当事人对具体行政行为不服的，可依法申请复议或者向人民法院起诉；当事人逾期不申请复议或者不向人民法院起诉，又不履行的，由作出具体行政行为的机关依法强制执行或申请人民法院强制执行。

第六章 附则
第四十四条 在城市规划区以外的国有土地上从事房地产开发经营活动，实施房地产开发经营监督管理，参照本办法执行。
第四十五条 本办法应用中的问题，由省人民政府建设行政主管部门负责解释。
第四十六条 本办法自发布之日起施行。



1999年11月19日