上海市《业主大会议?~规则》示范文本亟需修改
上海市广庭律师事务所 俞云鹤
上海市房地局于2008年6月25日以沪房地资物[2008]389号文印发《业主大会议事规则》、《管理规约》和《专项维修资金管理规约》等示范文本，自发文之日起施行。应该肯定，这些示范文本施行四年多来，对规范我市业主大会和业主委员会的工作、维护业主和物业服务企业的合法权益，起到了促进作用。由于这些示范文本，直接引导着上海市众多业主、业主大会和业主委员会的活动，影响极大，因此应当十分重视示范文本的合法性问题,避免有违现行法律法规的问题发生。为此，为了使示范文本更加合法化、规范化，避免有违现行法律法规的问题继续发生，笔者作为上海市长宁区天诚花苑业主委员会成员和一名老律师，恳切建议有关部门，根据市人大常委会修订的《上海市住宅物业管理规定》（以下简称《规定》）和??政府沪府发[2011]23号《上海市人民政府批转市住房保障房屋管理局《关于实施的若干意见》的通知》（以下简称《文件》），对《业主大会议事规则》等示范文本立即进行修订，并重新发文施行。
现按示范文本条款的次序，具体阐明修改意见及其法律依据和修改理由，供有关部门修订《业主大会议事规则》等示范文本时作参考。
一、《业主大会议?~规则》示范文本第三条第五款：业主大会、业主委员会在日常运作中遇到矛盾冲突时，各业主同意提交住宅小区综合管理联席会议进行协调解决。
第三十六条：在业主委员会换届改选过程中遇有疑难问题时，各业主同意提交住宅小区综合管理联席会议进行协调解决。
建议修改为：第三条第五款：业主、业主委员会在日常运作中遇到矛盾冲突时，各业主同意提交居民委员会设立的人民调解委员会依法调解解决。
第三十六条：在业主委员会换届改选过程中遇有疑难问题时，各业主同意提交居民委员会设立的人民调解委员会进行协调解决。
法律依据：
《规定》第三十一条：居民委员会、村民委员会设立的人民调解委员会，可以依法调解本地区业主、业主委员会、物业服务企业之间的物业管理纠纷。
《文件》“九、物业矛盾纠纷的调处”：居民委员会、村民委员会设立的人民调解委员会，受理和调解下列物业管理纠纷：（一）业主委员会的组建、运作和自我管理中发生的业主与业主委员会之间的纠纷；（二）业主、业主委员会、物业服务企业之间因维修资金使用、房屋及配套设施、设备及相关场地维修、养护、管理和环境秩序管理等引发的纠纷。
修改理由：
1、根据国务院《物业管理条例》的规定，业主大会是决策机构，业主委员会是业主大会的常设执行机构，对业主大会负责。如果业主大会与业主委员会在日常运作中遇到矛盾冲突时，业主大会有权依法改变或撤销业主委员会的决定，通过法定程序在业主大会内部依法解决争议问题，不会提交其他组织来协调解决。因此，《规定》和《文件》均明确规定业主、业主委员会、物业服务企业这三者间纠纷可以提请调解，没有规定业主大会与业主委员会间的纠纷也走调解渠道。由此可?，示范文本将业主大会纳入调解对象范围，是没有法律依据的，应当予以修改。
2、居民委员会设立的人民调解委员会，不仅是《规定》和《文件》明确规定的调处业主、业主委员会、物业服务企业之间矛盾纠纷的调解组织，而且在多年来的实践中也已经被广泛认可。因此，示范文本应当按照规定，将调解组织由＂住宅小区综合管理联席会议＂修改为＂居民委员会设立的人民调解委员会＂。
二、《业主大会议?~规则》示范文本第十五条： 业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定：业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的其他业主或者使用人参加，但受托人代理份额不能超过物业管理区域内业主总人数的__%。
建议修改为：业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定：业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的其他业主或者使用人参加。
法律依据：
《民法通则》第五条：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《民法通则》第六十三条：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
修改理由：
１、删除示范文本中“但受托人代理份额不能超过物业管理区域内业主总人数的__%” 这一条款。因为这个条款，从法律上看是属于代理人代理权限制的规定，即一人受多人委托代理时，其代理的人数不得超过相关法律规定的人数或者相应比例的限额，以避免发生代理人利用来操纵或干扰正常社会活动的开展。在国际上，是有些国家通过法律确立了这项代理人代理权限制的制度。但是，在我国涉及代理行为规范的所有现行法律法规中，都没有关于代理人代理权限制的规定。全国人大通过的《民法通则》，是迄今为止有关代理行为规范的最高权威的基本法律，这部法律规定了代理权、无权代理、违法代理等规范，但并没有规定代理人代理权限制的规范。因此，《业主大会议?~规则》示范文本将代理人代理权限制的规定作为示范文本条款，是超越了我国现行法律规范的越权行为，这一条款在目前是没有任何法律依据的。严格来说，这一条款是非法的，因而是无效的。
２、这个条款在执行中，由于没有相应的法律规定，也必然存在法律障碍。例如，天诚花苑业主委员会对《业主大会议?~规则》示范文本按照现行法律法规作了部分修改后作为《天诚花苑业业主大会议?~规则》，经提交业主大会通过后，上报给有关部门。不料有关部门依据《业主大会议事规则》等示范文本，将天诚花苑业主大会上报文件全部改为与示范文本完全一致，包括将上述条款明确为“但受托人代理份额不能超过物业管理区域内业主总人数的１%”。也就是说，天诚花苑400名业主，1名代理人不得代理4名以上的业主。如果业主来问业主委员会：为什么代理4名就可以，代理5名就不可以？有什么法律依据吗？我们业主委员会该如何回答？
三、《业主大会议?~规则》示范文本第二十七条第一款：业主委员会换届改选的，在选举产生新一届业主委员会之日起十日内，原业主委员会应当按照《上海市住宅物业管理规定》第十四条的规定移交其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物。
建议修改为：业主委员会换届改选的，原业主委员会应当按照《上海市住宅物业管理规定》第二十五条的规定，移交其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物。
法律依据：
《规定》第二十五条：业主委员会应当自换届改选小组成立之日起十日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交物业所在地房管办事处保管。业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的，物业所在地房管办事处应当及时提供。
新一届业主委员会选举产生后，应当在三十日内向乡、镇人民政府或者街道办事处办理换届备案手续，并由物业所在地房管办事处在备案后十日内，将其保管的前款所述物品移交新一届业主委员会。
修改理由：
《上海市住宅物业管理规定》是市人大常委会于2004年通过、于2010年修订的上海市地方性法规。2004年《规定》的第十四条，已经修改为2010年《规定》的第二十五条，内容也已经作了很多改变。因此，在修订的《规定》于2011年4月1日施行以后，示范文本第二十七条如不修改，那就不仅起不到正确示范的作用，反而会造成严重误导的结果。更令人不解的是，作为业主大会上报文件备案的有关部门，时至2012年的今天，却无视2010年修订的《规定》这一部上海市地方性法规，仍要业主大会完全照抄2008年印发的《业主大会议?~规则》等示范文本。经批回的《天诚花苑业业主大会议?~规则》中，就这样荒谬地被改定为“应当按照《上海市住宅物业管理规定》第十四条的规定”办理移交，然而现行《规定》的第十四条根本就不是规范业主委员会移交事宜的。试问，这一条由示范文本照抄的规则，叫人如何执行才好呢？
四、《业主大会议?~规则》示范文本第二十七条第二款：业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
建议修改为：业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起10日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
法律依据：
《规定》第二十六条：不再担任业主委员会成员的，应当在十日内将其保管的本规定第二十五条第一款所述物品移交业主委员会。
修改理由：
按照《规定》确立的法定期限，将示范文本的“3日”修改为“10日”。
五、《业主大会议?~规则》示范文本第二十七条第三款：业主委员会、业主委员会委员拒不履行正常移交义务的，业主委员会或业主可以依法向人民法院提起民事诉讼，造成损害的，由相关责任人承担。
建议修改为：业主委员会、业主委员会委员拒不履行正常移交义务的，新一届业主委员会可以请求物业所在地乡、镇人民政府或者街道办事处督促移交，物业所在地公安机关应当予以协助。
法律依据：
《民法通则》第二条：中华人民共和国民法调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系。
《民事诉讼法》第三条：人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定
《规定》第二十五条第三款：（业主委员会）拒不移交第一款所述物品的，新一届业主委员会可以请求物业所在地乡、镇人民政府或者街道办事处督促移交，物业所在地公安机关应当予以协助。
《规定》第二十六条：不再担任业主委员会成员的，应当在十日内将其保管的本规定第二十五条第一款所述物品移交业主委员会；拒不移交的，业主委员会可以按照本规定第二十五条第三款规定处理。
修改理由：
１、业主委员会、业主委员会委员拒不履行正常移交义务，由此引起的业主委员会与新一届业主委员会之间、业主委员会委员与新一届业主委员会之间的争议，是我国改革开放以来随着物业管理体制的不断发展而产生的一种特殊的新型的纠纷。根据我国《民法通则》和《民事诉讼法》有关规定，业主委员会与新一届业主委员会之间、业主委员会委员与新一届业主委员会之间的关系，不属于平等主体之间的民事法律关系，因此他们之间因移交事宜发生的纠纷不属于人民法院受理民事诉讼的范围。示范文本规定“业主委员会或业主可以依法向人民法院提起民事诉讼”，是不符合我国有关法律规定的，因而在实践中也是无法得以实施的。
２、上海市人大常委会作为地方立法机构，严格把握我国立法原则，在2010年修订的《规定》中，准确地规范了业主委员会与新一届业主委员会之间、业主委员会委员与新一届业主委员会之间因移交事宜形成的特定法律关系，明确规定他们之间因拒不移交发生纠纷时由有关政府机构协调解决，而没有规定可通过诉讼途径解决。因此，应当不折不扣地按照上海市人大常委会2010年修订的《规定》，对《业主大会议?~规则》示范文本第二十七条第三款作出上述修改。
陕西省《广播电视设施保护条例》实施细则
陕西省人民政府
陕西省《广播电视设施保护条例》实施细则
陕西省人民政府
第一章 总则
第一条 为加强社会主义精神文明建设，充分发挥广播电视的作用，确保广播电视设施的安全，根据国务院《广播电视设施保护条例》的规定，结合我省实际，制定本实施细则。
第二条 本实施细则适用我省境内各级广播电视主管部门管理的广播电台、电视台、有线广播站（台）、放大站、转播台（差转台、）实验台、收讯台、监测台、微波站、卫星地面站等单位的广播电视设施。
第三条 本实施细则所称广播电视设施是指：
（一）节目采录、制作、播控、收发、传输、监测设备及其配电设备、建筑物、库房等。
（二）节目接收发射天线、馈线、塔桅（杆）、地线（网）、调配室、防雷设备、场地、围墙、围网、标志物。
（三）架空或埋设的传音电缆线路、同轴电缆线路、光缆线路、有线广播线路、微波通讯线路、专用电力线路和通讯线路。
（四）专用道路、供水系统及其它附属设备
第四条 广播电视设施是国家（集体）财产，受法律保护。禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。
第五条 广播电视设施的保护工作，实行分级负责、归口管理和全民保护的原则。
各级人民政府要加强对广播电视设施保护工作的领导。各级广播电视行政部门是所辖区域内广播电视设施管理和保护工作的主管部门，要采取各种措施，确保广播电视设施的安全。各级公安机关要配合协助主管部门，搞好广播电视设施的安全防范工作。
第二章 保护措施
第六条 广播、电视台（站）是国家要害部门，任何人不得冲击和侵犯。
第七条 任何单位和个人都不准随意移动、拆除、损坏广播电视设施的围墙、围网、标石、标桩和其它标志物。
第八条 任何单位和个人不得切断、损坏、移动广播电视的天线、馈线、地线（网）、架空传输线路及其附属设备。
第九条 任何单位和个人不得在中波广播发射天线周围250米范围内建筑施工，不得在短波发射天线前方500米内种植成林树木和堆放金属物品，不得在监测天线周围15米以内建筑施工。
第十条 在中、短波发射天线周围500米范围内架设电力、通讯线路应征得当地广播电视主管部门同意后，方可施工。
第十一条 凡在自立式天线塔周围，相当于塔的高度范围内挖取沙、土、石和进行建筑施工，必须事先征得当地广播电视主管部门同意，并采取必要的防护措施后，方可进行。
第十二条 在天线、馈线周围500米范围内不得点火烧荒；在其范围以外点火烧荒仍可危及天线、馈线安全的，应事先征得当地广播电视主管部门同意，并采取有效防范措施后，方可进行。
第十三条 禁止在天线塔桅周围500米范围内建设排放对天线塔桅有腐蚀作用的污染物且又未采取防止污染措施的工厂。
第十四条 在标志埋设地下电缆线路两侧各5米范围内不得铺设石油天然气管道；在两侧各2米范围内不得挖沟、植树、修路、建筑施工、堆放笨重物品、倾倒拉圾和有腐蚀性化学物品的液体。
第十五条 农作物和树木与架空传输线路的间距不得小于2米。如有违反，经告知仍不作处理者，广播电视部门有权无偿剪除其超越部分，任何单位和个人不得阻挠。
第十六条 禁止在架空传输线路塔桅（杆）周围1米范围内挖沙取土。在此范围以外挖沙取土造成的塌方，也不得波及到规定的范围内。
第十七条 禁止在架空节目传输线路、专用电力、电话线路上附挂其它线路。禁止在节目传输线路上私自挂接喇叭或其它收音、放音设备。
第十八条 凡需架设与广播电视节目传输线路相平行或交越的电力、通讯线路，对广播电视播放效果有影响的，要事先与当地广播电视主管部门协商，按国家有关规定执行。
第十九条 在架空传输线路附近开山炸石、修筑公路，有可能危及线路安全的，应事先征得当地广播电视主管部门同意，并采取有效防范措施后，方可进行。
第二十条 任何单位和个人不得侵占、损坏广播电视台、站的专用公路、便道（包括路旁护沟、树木等）、供水系统及其它附属设备。
第二十一条 国家、集体、个人因建设工程需要搬迁、拆除广播电视设施时，必须事先向当地广播电视主管部门提出申请，经上级广播电视主管部门批准后方可搬迁。搬迁工程所需经费和建筑材料由申请单位承担。
第二十二条 禁止在广播电视台、站周围500米范围内，建设生产和储存易燃易爆物品的工厂、仓库。禁止在距架空传输线路塔、杆周围10米内堆放易燃易爆物品。
第二十三条 在广播电视台、站技术区边缘外500米范围内，不得设备无防范的电磁辐射很强的设施。在播音室、录音室周围500米范围内，不得设置超过90分贝无防范的噪声源。已有的要采取防范措施。
第三章 奖 惩
第二十四条 对认真执行《广播电视设施保护条例》和本实施细则，成绩显著的；对于违反本实施细则和国家有关规定的行为进行坚决抵制、检举、揭发、斗争，有显著功绩的，由县级以上广播电视主管部门给予表彰和奖励。
第二十五条 对违反本实施细则的单位或个人，视其情节轻重，由广播电视主管部门予以批评、警告、罚款的行政处罚；造成广播电视设施损坏的，要赔偿经济损失。
第二十六条 有下列行为之一，尚不够刑事处罚的，除赔偿经济损失外并给予行政处罚和经济制裁：
（一）违反本实施细则情节较轻，造成损失在一百元以下者，予以批评、警告或处五十元以下罚款。
（二）凡危及广播电视设施安全，或造成广播电视节目中断，情节较轻，或影响广播电视播放效能，或损害广播电视设施，造成损失在一百元以上、五百地以下者，予以警告，并处一百元以上五百元以下罚款。
（三）凡严重影响广播电视播放效能，或造成广播电视节目中断，后果严重，或任意移动、拆除、损坏广播电视设施及其附属设备，造成损失在五百元以上者，予以行政拘留，或者予以警告，并处五百元以上一千元以下罚款。
第二十七条 对破坏广播电视设施及其附属设备，危害公共安全，情节严重，构成犯罪者，依法追究刑事责任。
第二十八条 当事人对行政处罚不服的，可以在接到处罚通知之日起十五日内向当地人民法院起诉；期满不起诉又不履行处罚决定的，广播电视主管部门可以申请人民法院强制执行。
第二十九条 广播电视部门收到赔款、罚款后，应当给被罚款人开具收款证据。赔款只能用于被损坏广播电视设施的恢复，不准挪作它用；罚款一律上交当地财政部门。
第四章 附 则
第三十条 本实施细则由省广播电视厅负责解释。
第三十一条 本实施细则自发布之日起施行。
1988年11月1日
