甘肃省劳动争议处理暂行规定
甘肃省人民政府
甘肃省劳动争议处理暂行规定
（1997年1月13日甘肃省人民政府令第22号发布，2002年7月9日甘肃省人民政府令第27号修正）
第一章 总则
第一条 为了妥善处理劳动争议，保障企业、个体经济组织和劳动者的合法权益，发展良好的劳动关系，促进经济发展，根据《中华人民共和国劳动法》和《中华人民共和国企业劳动争议处理条例》的规定，结合本省实际，制定本规定。
第二条 本规定适用于本省行政区域内企业、个体经济组织（以下简称用人单位）和与之建立劳动关系的劳动者之间发生的下列劳动争议。
（一）因用人单位开除、除名、辞退劳动者或劳动者辞职、自动离职发生的争议；
（二）因执行国家有关工资、社会保险、福利、职业技术培训、职业技能鉴定、劳动保护的规定发生的争议；
（三）因履行劳动合同发生的争议；
（四）法律、法规、规章规定应当依照本规定处理的其他劳动争议。
第三条 用人单位和与之建立劳动关系的劳动者为劳动争议案件的当事人。
用人单位的法定代表人代表用人单位参加劳动争议的协商、调解及仲裁活动；没有法定代表人或者不具备法人资格的用人单位，由其主要负责人参加劳动争议的协商、调解及仲裁活动。
第四条 发生劳动争议的劳动者一方在3人以上，并有共同理由的，应当推举1至3名代表参加协商、调解或者仲裁活动。
第五条 处理劳动争议应当遵循下列原则：
（一）自愿协商，着重调解，依法仲裁；
（二）在查清事实的基础上及时处理；
（三）当事人在适用法律上一律平等。
第六条 劳动争议发生后，当事人应当协商解决；不愿协商或者协商不成的，可以向本企业劳动争议调解委员会申请调解；调解不成的，可以向劳动争议仲裁委员会申请仲裁。当事人也可以直接向劳动争议仲裁委员会申请仲裁。对仲裁裁决不服的，可以向人民法院起诉。
劳动争议处理过程中，当事人应当互相尊重对方的合法权益，不得有激化矛盾的行为。除本规定第二条第（一）项的情况外，当事人双方均应当维持正常的生产经营秩序。用人单位不得以劳动者参与劳动争议处理活动为由解雇劳动者，停止劳动者工作，停薪或降低劳动者工资、保险、福利待遇。劳动者应当遵守劳动纪律，照常工作。
第二章 企业调解
第七条 企业应当设立劳动争议调解委员会（以下简称调解委员会）。调解委员会负责调解本企业发生的劳动争议。调解委员会由下列人员组成：
（一）职工代表；
（二）企业代表；
（三）企业工会代表。
职工代表由职工代表大会（或者职工大会，下同）推举产生；企业代表由企业法定代表人指定；企业工会代表由企业工会委员会指定。各方推举或指定的代表只能代表一方参加调解委员会。
调解委员会组成人员的具体人数由职工代表大会提出并与企业法定代表人协商确定，企业代表的人数不得超过调解委员会成员总数的三分之一。
第八条 调解委员会主任由企业工会代表担任。调解委员会的办事机构设在企业工会委员会。调解委员会成员名单应报送地方总工会和地方劳动争议仲裁委员会备案，并接受其业务指导。
第九条 没有成立工会组织的企业，调解委员会的设立及其组成由职工代表与企业代表协商决定。
第十条 调解委员会要积极宣传劳动法律、法规、规章、政策，做好劳动争议的预防工作，负责调解本企业发生的本规定第二条所列的劳动争议，检查督促双方当事人履行调解协议。
第十一条 调解委员会根据工作需要，由企业工会与厂长（经理）协商确定配备一定数量的专职或兼职调解员。调解委员会的专职调解员配备数，可根据实际情况，确定1至3人，特大型企业可适当增配。
第十二条 调解委员会成员及调解员应当由具有一定劳动法律知识、政策水平和实际工作能力、办事公道、为人正派、密切联系群众的人员担任。
第十三条 兼职调解员参加劳动争议调解活动，需占用生产（工作）时间的，企业应予以支持，并按正常出勤对待。
第十四条 劳动争议发生后，当事人可以口头或书面形式向本企业调解委员会申请调解。调解委员会调解劳动争议，应当自当事人申请调解之日起30日内结束。到期未结束的，视为调解不成。
第十五条 调解委员会调解劳动争议应当遵循当事人双方自愿原则。经调解达成协议的，制作调解协议书，由调解委员会主任和双方当事人签章，并加盖调解委员会印章，送达双方当事人。对达成的调解协议，双方当事人应当自觉履行。调解不成的，应当制作调解意见书，由调解委员会主任签章，并加盖调解委员会印章，送达双方当事人。双方当事人在规定的期限内，可以向劳动争议仲裁委员会申请仲裁。
第三章 仲裁
第十六条 省、地（州、市）、县（市、区）均应设立劳动争议仲裁委员会（以下简称仲裁委员会）。
第十七条 仲裁委员会由下列人员组成：
（一）劳动和社会保障行政部门的代表；
（二）工会的代表；
（三）政府指定的经济综合管理部门的代表。
仲裁委员会组成人员必须是单数，设主任1人，副主任1至2人，委员若干人。主任由劳动和社会保障行政部门的负责人担任。
劳动和社会保障行政部门的劳动争议处理机构为仲裁委员会的办事机构，负责办理仲裁委员会的日常事务和仲裁委员会委托的有关事项。
仲裁委员会处理劳动争议案件，实行少数服从多数的原则。
第十八条 仲裁委员会处理劳动争议案件，实行仲裁员、仲裁庭制度。
仲裁委员会设专职仲裁员和兼职仲裁员。
第十九条 劳动仲裁员必须熟悉劳动业务，具有一定的劳动法律知识，坚持原则，秉公办事，能胜任劳动争议仲裁工作。
仲裁员资格由省劳动和社会保障行政部门按照规定的条件考核确认，并颁发由国家劳动和社会保障行政部门统一监制的仲裁员资格证书。取得仲裁员资格的，方可在一个仲裁委员会担任专职或者兼职仲裁员。
第二十条 仲裁委员会可以聘任劳动和社会保障行政部门专职从事劳动争议处理工作的人员为专职仲裁员；可以聘任劳动和社会保障行政部门或其他有关行政部门的人员、工会工作者、专家学者和律师为兼职仲裁员。
专职与兼职仲裁员在执行仲裁公务时享有同等权利。
兼职仲裁员进行仲裁活动时，所在单位应当给予支持。
第二十一条 仲裁委员会处理劳动争议应当组成仲裁庭。仲裁庭在仲裁委员会领导下依法处理劳动争议案件，实行一案一庭制。
普通仲裁庭由1名首席仲裁员和2名仲裁员组成。
简易仲裁庭由1名仲裁员组成。
特别仲裁庭由1名首席仲裁员和2名以上仲裁员组成。
仲裁庭的组成人数必须是单数。
仲裁庭的首席仲裁员由仲裁委员会负责人或授权其办事机构负责人指定，另2名以上仲裁员由仲裁委员会授权其办事机构负责人指定。
对事实清楚、案情简单、适用法律法规明确的劳动争议案件，仲裁委员会或授权其办事机构负责人可以交简易仲裁庭处理。
受理职工人数在30人以上的集体劳动争议案件，仲裁委员会应当组成特别仲裁庭进行处理。
仲裁庭对重大疑难劳动争议案件的处理，可以提交仲裁委员会讨论决定；仲裁委员会的决定，仲裁庭必须执行。
第二十二条 省仲裁委员会受理下列劳动争议：
（一）在全省范围内有重大影响的劳动争议；
（二）部属、省属国有企业发生的劳动争议；
（三）省仲裁委员会认为应当由本会直接处理的劳动争议。
第二十三条 地（州、市）仲裁委员会受理本行政区域内的下列劳动争议：
（一）中外合资企业、中外合作企业、外商独资企业以及港、澳、台投资企业发生的劳动争议；
（二）地（州、市）属国有企业发生的劳动争议；
（三）在本行政区域内有较大影响的劳动争议；
（四）省仲裁委员会委托处理的劳动争议。
第二十四条 县（市、区）仲裁委员会受理本行政区域内的下列劳动争议：
（一）县（市、区）属国有企业发生的劳动争议；
（二）集体企业、联营企业、私营企业以及其他经济组织发生的劳动争议；
（三）地（州、市）仲裁委员会委托处理的劳动争议。
第二十五条 各级仲裁委员会的工作受上一级仲裁委员会的指导、监督。下级仲裁委员会对辖区内重大、疑难案件经上级同意后可移送上一级仲裁委员会处理。
第二十六条 发生劳动争议的用人单位与劳动者不在同一个仲裁委员会管辖行政区域内的，由劳动合同履行地或者发放劳动者劳动报酬的用人单位所在地仲裁委员会受理。
第二十七条 当事人可以委托1至2名律师或者其他代理人参加仲裁活动。委托他人参加仲裁活动，必须向仲裁委员会提交有委托人签章的委托书，委托书应当明确委托事项和权限。
第二十八条 无民事行为能力和限制民事行为能力的劳动者，或者劳动者死亡的，可以由其法定代理人代为参加仲裁活动；没有法定代理人或法定代理人不明确的，由仲裁委员会指定。
第二十九条 与劳动争议处理结果有利害关系的第三人，可以申请参加仲裁活动，或者由仲裁委员会通知其参加。
第三十条 当事人应当自劳动争议发生之日起60日内，以书面形式向仲裁委员会申请仲裁。
当事人因不可抗力或者有其他正当理由超过规定的申请仲裁时效的，仲裁委员会应当受理。
第三十一条 仲裁立案后，当事人双方可以自行协商和解，但不得违反国家有关规定。双方协商和解的，应当由申诉方申请撤诉，经仲裁委员会审查确定准否撤诉。
第三十二条 当事人向仲裁委员会申请仲裁，应当提交申诉书，并按照被诉人数提交副本。申诉书应当载明下列事项：
（一）劳动者当事人的姓名、职业、住址和工作单位；用人单位的名称、地址和法定代表人（或者主要负责人）的姓名、职务。
（二）仲裁请示和所根据的事实和理由；
（三）证据、证人的姓名和住址；
（四）经协商、调解未达成协议的，写明协商、调解不成的原因。
第三十三条 仲裁委员会应当自收到申诉书之日起7日内作出受理或者不予受理的决定。仲裁委员会决定受理的，应当自作出决定之日起7日内将申诉书的副本送达被诉人，并组成仲裁庭；决定不予受理的，应当在7日内通知申诉人，并说明理由。
被诉人应当自收到申诉书副本之日起15日内提交答辩书和有关证据。被诉人没有按时提交或不提交答辩书的，不影响案件的审理。
仲裁委员会有权要求当事人提供或者补充证据。
仲裁委员会可以授权其办事机构负责立案审批工作。
第三十四条 仲裁庭审理劳动争议案件，应于开庭前4日，将仲裁庭组成人员、开庭时间、地点和书面通知送达当事人。当事人接到通知，无正当理由拒不到庭的，或在开庭期间未经仲裁庭同意中途退庭的，对申诉人按照撤诉处理，对被诉人可以缺席裁决。
第三十五条 仲裁委员会组成人员或者仲裁员有下列情形之一的，应当回避，当事人有权以口头或者书面方式申请其回避：
（一）是劳动争议当事人或者当事人近亲属的；
（二）与劳动争议有利害关系的；
（三）与劳动争议当事人有其他关系，可能影响公正仲裁的。
前款规定适用于书记员、鉴定人、勘验人以及翻译人员。
第三十六条 仲裁委员会对回避申请，应当及时做出决定，并以口头或者书面方式通知当事人。
仲裁委员会主任的回避，由仲裁委员会讨论决定；仲裁委员会其他成员、仲裁员和其他人员的回避由仲裁委员会主任决定。
第三十七条 仲裁庭处理劳动争议案件，应当先行调解，在查明事实的基础上，促使双方当事人自愿协商达成协议。协议内容不得违反法律、法规、规章。
第三十八条 经调解达成协议的，仲裁庭应当根据协议内容制作调解书，调解书由双方当事人签章、仲裁员署名，加盖仲裁委员会印章，并送达双方当事人。调解书自送达之日起具有法律效力。
调解未达成协议的，或仲裁调解书送达当事人反悔的，以及当事人拒绝接收调解书的，仲裁庭应及时裁决。
第三十九条 仲裁庭裁决劳动争议案件，实行少数服从多数的原则。不同意见必须如实笔录。
仲裁庭作出裁决后，应当制作仲裁裁决书，裁决书由仲裁员署名，加盖仲裁委员会印章，送达双方当事人。
仲裁庭当庭裁决的，应当在7日内发送裁决书。定期另庭裁决的当庭发给裁决书。
第四十条 仲裁庭调解或裁决的劳动争议案件，当事人不得以同一事实、同一理由再行申诉。
第四十一条 当事人对仲裁裁决不服的，自收到裁决书之日起15日内，可以向人民法院起诉。期满不起诉的，裁决书即发生法律效力。
第四十二条 当事人对发生法律效力的调解书和裁决书，应当依照规定的期限履行。一方当事人逾期不履行的，另一方当事人可以申请人民法院强制执行。
第四十三条 仲裁庭处理劳动争议，应当自组成仲裁庭之日起60日内结束。案情复杂需要延期的，报仲裁委员会批准后可适当延期，但最长不得超过30日。
特别仲裁庭处理劳动争议，应当自组成特别仲裁庭之日起30日内结案。案情复杂需要延期的，报仲裁委员会批准后可适当延期，但最长不得超过15日。
对于请示待批、工伤认定和伤残等级鉴定。当事人因故不能参加仲裁活动以及其他影响仲裁办案进行的客观情况，应视为仲裁时效中止，并需报仲裁委员会审查同意。仲裁时效中止不计入仲裁办案时效。
第四十四条 仲裁庭在处理劳动争议时，有权向有关单位查阅与案件有关的档案、资料和其他证明材料，核实争议事实，弄清申诉人与被诉人的基本情况，发生争议的时间、原因、经过、结果、双方争议的焦点等情况。并有权向知情人调查，有关单位和个人应如实反映情况，不得拒绝。
仲裁委员会之间可以互相委托调查，被委托方应当在委托方要求的期限内完成调查，如果因故不能按期完成的，应当在要求的期限内向委托方说明情况。
仲裁委员会及其工作人员对调查确认的证据，应当在仲裁庭上出示，并由当事人互相质证。对调查案件中涉及国家、商业秘密和个人隐私的证据应当保密，需要在仲裁庭出示的，不得在公开开庭时出示。
第四十五条 仲裁委员会在仲裁活动中，遇有需要勘验或者鉴定的，应当交由法定部门勘验或者鉴定；没有法定部门的，由仲裁委员会委托有关部门勘验或者鉴定。法定部门和有关机构应当接受并积极配合。
第四十六条 仲裁委员会受理劳动争议案件，应当按照国家《劳动合同鉴证和劳动争议仲裁管理办法》收取仲裁费。
仲裁费包括案件受理费和处理费。受理费由申诉方在立案时预付。处理费由双方当事人在收到案件受理通知书和申诉书副本后5日内预付。
对当事人交纳仲裁费确有困难的，可以向仲裁委员会提出申请，经仲裁委员会核实情况后，可以缓交、减交或者免交。
第四十七条 案件经仲裁庭调解达成协议的，仲裁费由双方当事人协商负担。案件经仲裁庭裁决的，仲裁费由败诉方承担。双方部分败诉的，由双方当事人分担。当事人撤诉的，全部费用由撤诉方承担。
第四十八条 各级仲裁委员会主任对本仲裁委员会已发生法律效力的调解书、裁决书，发现确有错误，需要重新处理的，应提交本仲裁委员会决定。仲裁庭再次处理的劳动争议案件，应当自组成仲裁庭之日起30日内结案。
第四章 罚则
第四十九条 劳动争议双方当事人及有关人员在劳动争议处理过程中有下列行为之一的，仲裁委员会可以予以批评教育、责令改正；情节严重的，依照《中华人民共和国治安处罚条例》有关规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（一）干扰调解和仲裁活动、阻碍仲裁工作人员执行公务的；
（二）提供虚假情况的；
（三）拒绝提供有关文件、资料和其他证明材料的；
（四）对仲裁工作人员、仲裁参加人、证人、协助执行人打击报复的。
第五十条 处理劳动争议的仲裁工作人员在仲裁活动中，徇私舞弊、收受贿赂、滥用职权、泄露秘密和个人隐私的，由所在单位或者上级机关给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章 附则
第五十一条 国家机关、事业组织、社会团体和与之建立劳动合同关系的劳动者之间发生的劳动争议，参照本规定处理。
第五十二条 甘肃省劳动争议仲裁委员会组织规则、办案规则、调解委员会组织及工作规则，由省劳动和社会保障行政部门会同其他有关部门制定。
第五十三条 本规定自发布之日起施行。1988年12月31日甘肃省人民政府发布的《甘肃省实施〈国营企业劳动争议处理暂行规定〉细则》同时废止。
哈尔滨市住宅物业管理办法
黑龙江省哈尔滨市人民政府
哈尔滨市人民政府令
（第２８号）
《哈尔滨市住宅物业管理办法》，已经市人民政府１９９８年１２月２９日第２７次常务会议通过，现予发布，自１９９９年２月１日起施行。
市长 曹广亮
一九九九年一月二十二日
哈尔滨市住宅物业管理办法
第一章 总则
第一条 为了规范住宅物业的使用、维修和其它管理服务活动，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造和保持整洁、安全、舒适的居住环境，根据国家的有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市规划区域内的住宅物业管理。
第三条 本办法所称住宅物业（以下简称物业），是指住宅以及相关的公共设施。
本办法所称业主，是指住宅的所有权人。
本办法所称使用人，是指住宅的承租人和实际使用物业的其他人。
本办法所称物业管理企业，是指具备资质条件，取得营业执照，受业主或者业主委员会的委托，根据物业管理服务合同进行专业管理服务的企业。
第四条 物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。
第五条 市房产管理部门（以下简称市房产部门），是本市物业管理的政府行政主管部门，负责组织实施本办法。
有关管理部门按照各自职责，协同实施本办法。
街道办事处协助有关行政管理部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。
第二章 业主自治管理
第六条 业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。
一个物业管理区域成立一个业主委员会。
物业管理区域的范围，由市房产部门按照住宅与公共设施的相关情况划定。
第七条 业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会应当由业主担任。
一个物业管理区域内，具备下列情况之一的，市房产部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会：
（一）公有住宅出售建筑面积达３０％以上；
（二）新建商品住宅入住率达到６０％以上；
（三）住宅出售已满两年。
第八条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成；业主人数较多的，应当按比例推选业主代表，组成物业管理区域的业主代表大会。
业主大会或者业主代表大会，应当有过半数业主或者业主代表出席。业主大会或者业主代表大会作出的决定，应当经全体业主过半数或者全体业主代表过半数通过。
业主委员会每年至少召开一次业主大会或者业主代表大会；经１５％以上业主或者业主代表提议，业主委员会应当就所提议题召开业主大会或者业主代表大会。
业主大会或者业主代表大会应当邀请居民委员会和使用人代表列席。
第九条 业主大会或者业主代表大会行使下列职权：
（一）选举、罢免业主委员会委员；
（二）审议通过业主委员会章程和业主公约；
（三）听取和审议物业管理服务工作报告；
（四）决定物业管理的其它重大事项。
第十条 业主委员会应当自选举产生之日起１５日内，持下列文件向市房产部门备案：
（一）业主委员会委员名单；
（二）业主委员会章程。
第十一条 业主委员会根据物业管理区域的规模，由９人至１５人的单数组成。
业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
业主委员会每届任期３年。
第十二条 业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：
（一）召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况；
（二）选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同；
（三）依照本办法负责对维修基金的使用和管理；
（四）审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；
（五）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；
（六）监督公共建筑、公共设施的合理使用；
（七）业主大会或者业主代表大会赋予的其它职责。
业主委员会应当定期召开会议，会议应当有过半数委员出席有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。
第十三条 住宅出售单位应当按规定的比例提供物业管理区域必需的物业管理服务用房。建筑面积１０万平方米以下（含１０万平方米）的，按总建筑面积０．７％的比例提供，建筑面积１０万平方米以上的，按总建筑面积０．５％的比例提供。公有住宅出售单位按售房款的５％的比例提供资金，用于购买物业管理服务用房。
由政府集中组织开发建设的，物业管理服务用房的产权归政府所有，业主委员会负责管理，物业管理企业使用；其他开发建设单位建设的，物业管理服务用房的建筑费用已列入商品房成本的，产权归全体业主所有，业主委员会管理，物业管理企业使用；公用住宅出售单位按售房款５％的比例提供资金，用于购买的物业管理服务用房的产权，归政府所有，业主委员会负责管理，物业管理企业使用。
物业管理企业通过与业主委员会签订租赁合同，租赁使用物业管理服务用房。物业管理服务用房的收益用于该房屋的维修和补充物业维修费用。
第十四条 业主公约是有关物业使用、维修和其它管理服务活动的行为规范，对全体业主具有约束力，使用人应当遵守业主公约。
业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。
业主委员会应当自业主公约生效之日起１５日内，将业主公约报市房产部门备案。
业主公约示范文本由市房产部门制订。
第十五条 业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体业主、使用人具体约束力。
业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规、规章相抵触。
第三章 物业管理服务
第十六条 从事物业管理的企业应当按照规定，向市房产部门申请物业管理资质证书。
市房产部门应当按国家有关规定对物业管理企业进行资质审查，对符合条件的物业管理企业核发物业管理资质等级证书。市工商部门对于经过资质审查并获得资质等级证书的物业管理企业核发《企业法人营业执照》。
第十七条 业主委员会应当委托一个物业管理企业管理物业。
物业管理企业接受委托从事物业管理服务，应当与业主委员会签订物业管理服务合同。
物业管理服务合同应当载明下列主要内容：
（一）业主委员会和物业管理企业的名称、住所；
（二）物业管理区域的范围和管理项目；
（三）物业管理服务的事项；
（四）物业管理服务的要求和标准；
（五）物业管理服务的费用；
（六）物业管理服务的期限；
（七）违约责任；
（八）合同终止和解除的约定；
（九）当事人双方约定的其他事项。
物业管理服务合同的期限为３年。
物业管理企业应当自物业管理服务合同生效之日起１５日内，将物业管理服务合同报市房产部门备案。
第十八条 物业管理服务合同中当事人应当约定下列物业管理服务事项；
（一）住宅共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新；
（二）物业管理区域内公共设施的使用管理、维修和更新；
（三）电梯、水泵等房屋设备的运行服务；
（四）保洁服务；
（五）保安服务；
（六）物业维修、更新费用的财务管理；
（七）物业档案资料的保管；
（八）其它物业管理服务事项。
第十九条 物业管理服务应当保持住宅和公共设施完好、环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全，并按照下列规定实施：
（一）按照有关规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施管理服务；
（二）在业主、使用人使用房屋前，将住宅的共用部位、共用设备和公共设施使用、维护的方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人；
（三）经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对住宅的共用部位、共用设备和公共设施进行养护；
（四）发现住宅的共用部位、共用设备或者公共设施损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务合同的约定进行维修；
（五）接到物业损坏报修时，限时进行维修和处理；
（六）做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关的财务帐册；
（七）每半年向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支帐目，接受审核；
（八）定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务；
（九）发现违反本办法或者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政机关报告；
（十）按照物业管理服务合同约定的要求，做好业主委员会、业主、使用人委托的其它管理服务事项。
除前款规定外，物业管理企业应当配合居民委员会做好社区管理、社区服务的有关工作。
第二十条 物业管理服务收费，应当遵循合理、公开以及与管理服务水平相适应的原则。
第二十一条 物业管理收费包括下列项目：
（一）维修费，用于共用部位、共用设备、公共设施等的使用管理、维修和更新；
（二）服务费，用于保安、保洁等项服务；
（三）房屋设备运行费，用于电梯、水泵、供暖等房屋设备的运行、服务；
（四）管理费，用于档案材料的保管、物业费用的财务管理。
以上费用，有规定的，从其规定；没有规定的，物价部门会同房产部门另行规定，双方特约服务收费按照合同约定收取。
第二十二条 物业管理企业收费的项目和标准应当公布。已按照本办法向业主或者使用人收取物业管理服务费用的，其它任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。
未受业主委员会或者业主、使用人委托，物业管理企业自行收取服务费的，业主或者使用人可以不支付。
第二十三条 物业管理企业应当在物业管理服务合同终止或者解除后的１０日内，向业主委员会办理下列事项，并报市房产部门备案：
（一）对预收的物业管理服务费用核实结算，多收的部分予以退还；
（二）移交全部物业档案资料和有关的财务帐册；
（三）移交物业管理服务用的房屋、场地和其它财物。
第四章 物业的使用
第二十四条 业主、使用人应当遵守法律、法规、规章的有关规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面相邻关系。
第二十五条 业主、使用人应当禁止下列行为：
（一）擅自改变房屋的结构、外立面、内部平面布局、用途、随意凿洞、拆换门窗和私建滥建；
（二）乱抛、乱堆、乱倒垃圾杂物和在建筑物上随意搭挂、张贴、写画；
（三）践踏绿地，占用场地、小区道路、自行车棚、停车场或者其它共用设施；
（四）损坏、涂划园林雕塑；
（五）随意停放自行车和其它车辆；
（六）堆放易燃易爆、剧毒、放射性物质，排放有毒、有害物质；
（七）聚众喧闹；
（八）私设摊点或者从事影响居民正常生活的经营活动；
（九）法律、法规、规章禁止的其它行为。
第二十六条 业主或者使用人装修住宅，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将装修住宅的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人。
物业管理企业应当对装修住宅活动进行指导和监督，发现违反本办法第二十五条规定的行为，应当劝阻制止，并督促改正；对拒不改正的，应当及时告知业主委员会，并报有关行政管理部门依法处理。
第二十七条 供水、排水、供电、供气、供热、电信等部门，在已实施物业管理范围内进行专业施工，应当事先通知物业管理企业，并负责恢复原状；造成损失的，应当按照规定予以赔偿。
第二十八条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意后，方可向有关行政管理部门办理审批手续；经批准的，应当与业主委员会签订协议，并支付设置费用，所得费用列入物业维修费。
第二十九条 物业管理区域内生活垃圾和粪便的清运、处理，按照有关规定执行。
第三十条 业主转让或者出租住宅时，应当将业主公约作为住宅转让合同或者租赁合同的附件。
住宅转让合同或者租赁合同签订之日起１０日内，当事人应当将住宅转让或者出租的有关情况书面告知业主委员会和物业管理企业。
第五章 物业的维修
第三十一条 商品住房和公有住房出售后，应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金），专项用于住宅共用部位、共同设施设备保修期满后的大修、更新、改造。
商品住房在销售时，购房者应当按购房款２－３％的比例向售房单位缴交维修基金，由售房单位代为收取，属全体业主所有，不计入住宅销售收入。
公有住房出售后，由售房单位按售房款２５％提取维修基金；购房者个人按购房款２％的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。维修基金使用按有关规定执行。
第三十二条 维修基金不足时，由物业管理区域内的全体业主按照业主委员会的决定或者按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担。
住宅的共用部位、共用设备和公共设施属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。
房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗连房屋安全及公共安全的，业主应及时改造维修。拒不改造维修的，业主委员会授权物业管理企业进行维修，费用由业主承担。
第三十三条 新建住宅在物业移交时，开发建设单位应当向业主委员会移交或由物业管理企业代收后向业主委员会移交下列资料：
（一）住宅小区规划图、竣工总平面图；
（二）单体建筑、结构、设备竣工图；
（三）地下管网竣工图；
（四）庭院规划设计平面图；
（五）其它有关资料。
第六章 前期物业管理
第三十四条 本办法所称前期物业管理，是指住宅入住后至业主委员会成立前的物业管理。
第三十五条 新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约，与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同，并报市房产部门备案。
新建商品住宅出售单位与住宅购买人签订住宅转让合同时，应当将住宅使用公约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书作为住宅转让合同的附件。
住宅使用公约不得与法律、法规、规章相抵触。
第三十六条 新建商品住宅出售单位不得将住宅的共用部位、共用设备或者公共设施的所有权、使用权单独转让。
第三十七条 新建商品住宅出售单位，应当按照国家和本市规定的保修期限和保修范围，承担住宅的保修责任。
第三十八条 自前期物业管理服务合同签订之日至新建商品住宅交付使用之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位承担；自新建商品住宅交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位和购买人按照住宅转让合同的约定承担。
第三十九条 新建商品住宅交付使用时，除住宅转让合同另有约定外，物业管理企业不得向住宅购买人收取任何费用。
第四十条 住宅使用公约至业主大会或者业主代表大会审议通过的业主公约生效时终止。
前期物业管理服务合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理合同生效时终止。
第四十一条 公有住宅出售后的前期物业管理，由公有住宅出售前的管理单位实施。
第四十二条 前期物业管理适用本办法第二章以外的各章规定。
第七章 法律责任
第四十三条 业主、使用人违反业主公约、住宅使用公约，应当承担相应的民事责任。对违反业主公约、住宅使用公约的，业主委员会或者相关的业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼。
业主、使用人未按照物业管理服务合同交纳物业管理服务费用的，物业管理企业可以按日加收应交纳费用３‰的滞纳金或者按约定加收滞纳金。
物业管理企业违反物业管理服务合同的约定，应当承担相应的违约责任；造成业主、使用人损失的，应当承担赔偿责任。
第四十四条 业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定违反本办法的，市房产部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第四十五条 违反本办法下列规定，由市房产部门责令改正，按照下列规定予以处罚：
（一）违反本办法第十六条一款、第十九条、第二十条、第二十六条二款规定的，处以５００元以上３０００元以下的罚款。
（二）违反本办法第二十五条、第二十六条第一款、第二十八条规定的，处以５００元以上２０００元以下的罚款。
（三）违反本办法第三十三条、第三十五条、第三十六条规定的，处以２０００元以上５０００元以下的罚款。
第四十六条 物业管理企业违反本办法情节严重的，市房产部门可以作出降低资质等级的处理，直到收缴资质证书，并建议工商行政管理部门依法注销其物业管理的经营项目。
第四十七条 市房产部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十八条 对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第四十九条 罚没票据的使用和对罚款的处理，按照国家和省的有关规定执行。
第八章 附则
第五十条 本办法中一些专业用语的含义：
（一）自用部位，是指一套住宅内部，由住宅的业主、使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭园以及室内墙面、屋面、地面等部位；
（二）自用设备，是指一套住宅内部，由住宅的业主、使用人自用的门窗、卫生洁具以及总管以外的供水、排水、散热器、燃气管道（含户表）、电线（含户表）等设备；
（三）共用部位，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用门厅、楼梯门、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、层面等部位；
（四）共用设备，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、锅炉及附属设备管网、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备；
（五）公共设施，是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、锅炉房、照明路灯、给水、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）等设施；
（六）房屋承重结构，是指住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等。
第五十一条 本市规划区域内非住宅的物业管理和县（市）住宅物业管理，参照本办法执行。
第五十二条 本办法自１９９９年２月１日起施行。
